2022年的11月28日，證監(jiān)會公布了股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，支持房地產企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，其中包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業(yè)境外市場上市政策；進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。

消息公布以后，多家上市房企公布了定向增發(fā)計劃。福星股份（SZ000926）本次非公開發(fā)行股票的數(shù)量不超過發(fā)行前公司總股本的30%，擬募集資金總額不超過13.4億元，即使將全部募資完全投入，依然無法覆蓋福星股份正在開發(fā)的武漢江岸區(qū)紅橋城舊改項目的全部資金需求。

根據(jù)2021年年報，整個紅橋城的開發(fā)資金預計投入需要75億元，而截止2021年年末僅投入了2.84億元，即使加上這次計劃募資的13.4億元，仍有接近60億元的資金缺口。在武漢房地產市場整體走弱的大環(huán)境下，上述開發(fā)資金缺口的存在，可能會繼續(xù)給公司財務帶來負面壓力。為此，東方網(wǎng)地產頻道向公司方面發(fā)出書面郵件，詢問如何解決募資項目的公共配套資金分攤，以及募資能否真正改善公司財務，但截止發(fā)稿并沒有獲得回復。

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銷售收入或無法達到預期

根據(jù)福星股份的增發(fā)預案，上述13.4億元增發(fā)資金，有三個去向：一是擬募投2.56億元的紅橋城K6住宅項目，二是擬募投6.85億元的紅橋城K15項目，三是補充流動性資金。

根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的信息，紅橋城K6住宅項目和K15項目目前都已經(jīng)獲得預售許可，但即使是相對容易銷售的住宅，截止目前也僅僅只是出售了其中的45.4%。住宅銷售的低迷，直接帶來了開發(fā)建設的資金壓力。

紅橋城K6項目住宅部分的預計總投資只有6.63億元，如果全部銷售完成回籠的資金約有9.89億元，但事實上，截止12月初，這一項目住宅實際到位資金只有3.53億元。根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局的信息，總共295套住房已經(jīng)賣出了其中的41.36%。已售住宅的比例，遠遠超過了項目到位的資金，這背后和項目的高價位房源滯銷存在一定的關聯(lián)。

這不能不對項目實際的盈利情況以及預計銷售收入總規(guī)模，是否能達到公司已經(jīng)披露的水平，是一個大大的問號。東方網(wǎng)地產頻道曾就此發(fā)采訪函給公司方面，但截止發(fā)稿，公司方面未作回應。

實際上，根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局信息，目前紅橋城K6實際銷售的6號樓和7號樓，其中7號樓主要銷售的都是27層以下的房源，且單價多數(shù)在28000元/平米以下。如果中高樓層未來繼續(xù)滯銷，不排除降價銷售的可能性。

相比之下，6號樓的銷售則好一些，除了部分樓層3號單元未售出，絕大部分房源已經(jīng)出售。但問題是已售價格不高，最高樓層的單價只有27400元/平米，最低的只有25000多元/平米。

從已售部分的價格看，紅橋城K6項目住宅部分要實現(xiàn)銷售收入是9.89億元和1.05億元的凈利潤，存在著非常多的不確定性。

相比于K6項目，K15項目的情況也不樂觀。預計總投資是22.88億元，但截止目前的資金投入是14.38億元。

根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的信息，K6的1—3棟除少數(shù)樓層外，都已經(jīng)售罄，但銷售價格絕大部分在26000—28000元/平米之間?？墒?棟開始銷售起價就已經(jīng)飆升至29000元/平米起，銷售也變得糟糕起來。

以在售的5棟為例，總共工112套截止目前才售出了其中的58.92%。尷尬之處在于滯銷的4單元，主要是82平米的小戶型，目標客群對單價的承受能力非常有限，而且很容易被周邊的競品洗走客戶。

在這樣的背景之下，紅橋城K15地塊的預期銷售收入和盈利是否能實現(xiàn)，也存在著不小的疑問。

商辦滯銷：福星股份紅橋城舊改項目缺口巨大

然而，住宅的銷售壓力，還僅僅只是導致紅橋城K6和K15地塊開發(fā)資金缺口的一小部分因素。對于這兩個項目來說，如果要完整整個紅橋城K6和K15地塊的開發(fā)，商業(yè)的配套的建設和完善，是不可或缺的一部分。但相比于住宅的開發(fā)資金解決，后者的難度更大。

中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，自2022年7月份以后，武漢商辦的月成交面積就沒有超過10萬平米。7—11個月五個月的成交量加在一起，只有6月份一個月的成交量，僅占到全年總成交面積的15.58%。和去年同期相比，下降幅度達到32.57%。

根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局2022年11月新建商品房成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)，紅橋城k6項目所在的江岸區(qū)一個月的辦公房源銷售只有54套、商業(yè)21套。據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的信息，由福星股份開發(fā)的紅橋城舊改項目，目前已經(jīng)取得預售許可證的商辦房源總套數(shù)高達1540套。這意味著即使整個江岸區(qū)銷售的商辦樓都來自紅橋城項目，也需要花費21.38個月的時間。更何況，整個紅橋城項目的開發(fā)量，不只是上述1540套。根據(jù)房天下等房地產網(wǎng)站的信息，福星惠譽星譽國際的總開發(fā)規(guī)模達到87萬平米，其中除了一部分住宅外，商業(yè)和辦公是最主要的組成部分。

根據(jù)福星股份2021年年報，截止去年12月31日，由湖北福星惠譽三眼橋置業(yè)有限公司開發(fā)的福星惠譽星譽國際預計總投資規(guī)模超過75億元，但實際投入的資金僅2.84億元。即使通過銷售部分住宅，以及非定向增發(fā)募資填補窟窿，依然存在有數(shù)十億的資金缺口。

在這樣的背景下，即使福星股份的定向增發(fā)計劃獲得通過，恐怕對解決整個福星惠譽星譽國際的意義也僅僅只是望梅止渴，要徹底解決資金缺口，還得指望于銷售的整體回暖，然而如果銷售依然乏力，增發(fā)融資不僅難以徹底解決福星惠譽星譽國際的問題，反而可能會因為擴大的開發(fā)規(guī)模，帶來新的財務風險，這恐怕是多數(shù)股東并不愿意看到的。

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