價值高達(dá)310.5億元的土地，意味著什么?

這是上海以及內(nèi)地地塊最高價，也是上海推行土地預(yù)申請制度以來的最高價。

2月20日15：41，香港怡和集團附屬香港置地聯(lián)合體以310.5億元，競得上海徐匯濱江西岸金融港地塊。

“土地中有大比例的商業(yè)辦公性質(zhì)為自持，會令傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商望而卻步。”2月24日，一位長期觀察上海土地市場的不具名業(yè)內(nèi)人士對時代周報記者表示，這也將傾向于高周轉(zhuǎn)模式的開發(fā)商擋在了預(yù)申請之外。

也有業(yè)內(nèi)人士以最早由中民投拿下的黃浦區(qū)“小東門街道616、735街坊”地塊(現(xiàn)綠地外灘中心)總開發(fā)成本投入推算估計，香港置地拿下的地王總投資或?qū)⒊^700億元。

2019年12月24日，上海徐匯濱江南延伸段WS3單元28個組團地塊(簡稱“310.5億元地王”)宣告采取預(yù)申請制，起始價310.2億元。2020年1月19日，兩名預(yù)申請人參與。2月20日，香港置地下屬公司聯(lián)合體僅一輪報價拿下。

28個地塊的捆綁，是歷次預(yù)申請地塊中數(shù)量最多的。在聚光燈下閃閃發(fā)光：地處徐匯濱江最核心位置、世界級金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，比肩外灘和陸家嘴，打造上海國際金融中心的新增長極等。

現(xiàn)在，地王上半場已結(jié)束，下半場將由參與主體給出答案。

預(yù)申請制12年

這是上海試水推行土地預(yù)申請制度的第12年。

2月22日，一位不具名的房企人士向時代周報記者表示，2009年，為了應(yīng)對頻頻出現(xiàn)的高溢價地王，上海推行了預(yù)申請制，這也使得2010年上海土地溢價率走低。

預(yù)申請，即指土地在正式掛牌出讓前，買方向政府表明購買意向，并承諾其愿意支付的土地價格，借以避免土地流拍。

2009年外灘國際金融服務(wù)中心8-1地塊、2013年新鴻基拿下的徐家匯中心地塊等，是過往12年里預(yù)申請出讓的典型。

區(qū)別于一般的土地出讓公告，“預(yù)申請”公告自帶“規(guī)劃”，展示著官方對地塊的開發(fā)意見。比如外灘國際金融服務(wù)中心8-1地塊要求建設(shè)“應(yīng)充分體現(xiàn)外灘金融貿(mào)易區(qū)的功能定位要求”。

在預(yù)申請制度試行早期，上海曾一度叫停過。2011年4-5月，上海原本需要通過預(yù)申請程序的10余幅地塊改為傳統(tǒng)的招拍掛出讓。

2015年，被業(yè)內(nèi)人士視為預(yù)審請制度的分水領(lǐng)。

當(dāng)年11月，上海市規(guī)劃和國土資源管理局宣布廢止原《關(guān)于試行上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請制度的通知》即滬規(guī)土資地〔2009〕1281號，按照滬規(guī)土資地規(guī)〔2015〕831號推行預(yù)申請制。

自此，上海推行第二個版本的土地預(yù)申請規(guī)則，其有效期界定在2015年12月1日至2020年11月30日。

對比兩個版本的規(guī)則不難發(fā)現(xiàn)，新規(guī)給了各區(qū)縣更大自主權(quán)。

比如，第二版規(guī)則中不再出現(xiàn)“50%以上的地塊應(yīng)進入第一批預(yù)申請程序”的限制;對“用地預(yù)申請階段”時間予以了放寬，給出“具體時間可由出讓人根據(jù)實際情況確定”;也取消了原試行辦法第十三條中預(yù)申請地塊無人問津后不組織招拍掛的限制。

門檻被抬高

但出讓門檻抬高，最為直觀的是出讓面積的增大。

根據(jù)上海土地市場官方網(wǎng)站羅列，自2012―2019年，發(fā)布過具體信息的預(yù)申請地塊共計22個。

時代周報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，以2013年數(shù)量最多，有10個，其次為2019年的3個地塊。

2013年，多數(shù)地塊的面積僅在7萬平方米以下。最小的是2013年預(yù)申請的hk275A-02號地塊，面積約1萬平方米。上海融創(chuàng)綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以10.44億元摘得。在總價和出讓面積上，跟本次310.5億元地王相差近30倍。

本次的地王也是面積最大的一塊，約32.3萬平方米，為歷年來3個擬出讓面積在20萬平方米以上的地塊之一。

其余兩個為2017年浦東新區(qū)北蔡Z000501單元地塊組團和2019年浦東新區(qū)張江中區(qū)地塊組團，分別約為25.4萬平方米和20.1萬平方米。

“出讓面積的增加，是對開發(fā)商綜合能力的考驗，也助于區(qū)縣政府對區(qū)域的綜合規(guī)劃。”一位前十強房企助理總裁2月23日對時代周報記者表示。他所在的公司曾拿下過一幅預(yù)申請地塊。

22個地塊的得主里，有香港置地、新鴻基和瑞安房地產(chǎn)為代表的港資房企;也有以上海地產(chǎn)集團、綠地集團、陸家嘴集團、張江高科、華潤、華僑城等為代表的國企央企;以及有其他資本背景的企業(yè)，如中民投、金融街、信達(dá)地產(chǎn)、星浩資本等。

近年來，民企單一主體不再是預(yù)申請地塊的得主。最近的一次追溯至2013年公告的青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)21A-02A等4個組團地塊，2014年初由寶龍地產(chǎn)以8.04億元摘得。

“即便是龍頭民營房企要拿，通過組合體的方式才易被政府接受。”該助理總裁稱，比如2018年的徐匯區(qū)虹梅街道組團地塊就是由萬科聯(lián)合國企拿下，成交價98億元。

2014年開始，上海對開發(fā)商從拿地保證金比例、拿地資金審核、打分等等方面提出要求。

價格也在提升。2013年，綠地和融信中國聯(lián)合體以47億元拿下的青浦徐涇鎮(zhèn)會展中心3地塊，已經(jīng)是當(dāng)年青浦區(qū)的地王。但自2014年，預(yù)申請地塊成交價已經(jīng)沒有再低于60億元。

自持的考驗

港資依舊在創(chuàng)造上海預(yù)申請地塊的高價。

在22個地塊中，成交總價最高的前五幅地塊中，港資聯(lián)合體占據(jù)了3幅。香港置地的310.5億元地王居首，其余還有新鴻基2013年以217.7億元拿下的徐家匯中心地塊，以及瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合體2018年以136億元拿下的黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132街坊地塊。

這3幅地的共性是大比例的自持土地。

在過往的22個預(yù)申請地塊中，僅有2012年象嶼置業(yè)拿下閘北區(qū)470街坊6丘地塊，為純住宅地塊，其余皆為商業(yè)辦公或者商業(yè)辦公住宅綜合性用地。

以本次310.5億元地塊為例，當(dāng)中規(guī)定了超過80%以上為商業(yè)辦公及文化用地。即便是有住宅地塊，但可售商品住宅占比較低，僅為租賃住宅面積的1/3。

這種考驗的難度極大。

“開發(fā)、操盤以及風(fēng)險把控等層面都是跨越級的要求。”上述前十強房企助理總裁認(rèn)為，上海自2017年開始推出只租不售住宅地塊時，已經(jīng)令不少開發(fā)商感覺棘手，“本次地王地塊租賃住宅面積高達(dá)15.6萬平方米。”

2月21日，新鴻基地產(chǎn)回復(fù)時代周報記者表示，上海徐家匯中心項目預(yù)計將于2023年分階段落成。據(jù)悉，從中民投手上接過地王項目后，綠地董事長張玉良親自出馬對綠地外灘中心進行招租。

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