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中小房企降杠桿樣本:銀城國際IPO融資7.7億港元

2019-03-07 11:42:43 來源:21世紀經濟報道

3月6日,銀城國際控股有限公司(1902.HK,簡稱“銀城國際”)于港交所主板上市,這是繼朗詩、弘陽之后,從南京(樓盤)走出的第三家港股上市房企。

銀城國際新股發(fā)行價為2.38港元,凈籌7.7億港元;以當天收盤價計算,銀城國際市值約33.73億港元,市盈率僅5.44倍,在行業(yè)中偏低。

近幾年,江蘇房企在行業(yè)內獨樹一幟,有成功躋身房企TOP20、提前全國化布局的新城控股、中南置地,有主打綠色科技走差異化路線的朗詩地產,還有新近擁抱資本市場的弘陽地產、銀城國際,其都有自己獨有的標簽。

銀城國際招股書顯示,2015—2017年,總收益分別為人民幣20.9億元,25.03億元及46.75億元,3年復合增長率為49.5%。2018年截至10月31日,總收益36.65億元。3年歸母公司凈利潤分別為0.92億元、3.48億元和4.2億元,公司歸母凈利增長約為3.6倍。從近三年收入增長情況看,銀城在規(guī)模擴張上加快了步伐。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,房企赴港IPO是企業(yè)快速做大規(guī)模的途徑。此外,在國內樓市調控持續(xù)嚴厲的背景下,中小房企現(xiàn)金流壓力漸顯,這也促使其積極謀求新的融資平臺。

市盈率有提升空間

自2018年開始,房企進入赴港上市高峰期,如正榮地產、福晟國際、弘陽地產、大發(fā)地產、美的置業(yè)、恒達集團、萬城控股、德信中國、銀城國際。此外,海倫堡、中梁控股、萬創(chuàng)國際、奧山控股也已遞交招股說明書。

然而,資本市場對中小房企態(tài)度謹慎。銀城國際3月5日關于股份發(fā)售價及配發(fā)結果公告中顯示,此次發(fā)售價每股2.38港元,銀城國際收取的全球發(fā)售所得款項凈額預計約為7.705億港元。其中,香港公開發(fā)售股份認購不足,認購額僅占約41%。

反觀銀城國際的戰(zhàn)略布局,由于其體量小而靈活。這家今年目標銷售額200億的南京房企,專注于在長三角地區(qū)開發(fā)住宅產業(yè),與其他房企趨同的是,銀城國際也采取多元開發(fā)策略,目標客戶為全齡段客戶。截至2018年11月,銀城國際手中在開發(fā)的項目有31個,控股操盤23個,總土儲約面積約344萬平方米(全口徑)。其中南京占比最高,公司在當?shù)負碛屑s144萬平方米土儲,占總土儲面積42%。其次是無錫(樓盤),擁有約72萬平方米土儲,占21%。

南京、合肥(樓盤)、徐州(樓盤)、杭州(樓盤)、蘇南五大重點都市圈中,無錫、蘇州(樓盤)、鎮(zhèn)江(樓盤)、杭州、馬鞍山(樓盤)及合肥等二線城市是其布局重點。

2018年至今,房企進入赴港上市高峰期,赴港IPO的主要是中小房企,包括正榮地產、福晟國際、弘陽地產、大發(fā)地產、美的置業(yè)、恒達集團、萬城控股、德信中國、銀城國際等。在3月6日收市之后,這幾家房企的市值分別為:214.81億、68.11億、103.92億、37.01億、194.06億、11.40億、13.35億、94.70億、33.73億。

降杠桿大考

上市是否為中小房企必經之路?過去一年,多家房企在調控常態(tài)化下主動降杠桿。以高負債著稱的不少閩系上市房企,2018年將凈負債率下調目標設定在100%左右。相比之下,近年來走上規(guī)模發(fā)展之路的中小房企,負債率不斷攀升。

同策研究院首席分析師張宏偉指出,上市對提高房企品牌知名度有一定作用,通過資本市場上市運作改善公司財務結構,對于房企降低杠桿率有促進作用。

隨著公司規(guī)模擴大,銀城國際近幾年負債率不斷攀升。在招股書中,銀城國際公布的負債率持續(xù)升高,2015年、2016年、2017年12月31日及2018年10月31日未償還的銀行貸款分別為11.633億元、27.444億元、36.90.9億元及66.596億元;其資本負債率分別為141.1%、238.7%、284.9%及380.1%。

剛于2月底完成IPO的德信中國亦然。這從這兩家房企融資60%以上用于現(xiàn)有住宅物業(yè)開發(fā)可見一斑。招股書顯示,其資本負債率從2015年的141.1%增至2017年的284.9%,截至2018年10月31日的前十個月,銀城國際的資本負債率為380.1%。

紅籌框架的搭建和項目狀況對負債率有很大影響。首先,銀城國際在搭建紅籌架構時,將未分配利潤分給了原國內主體,所以呈現(xiàn)出來的凈資產值比較少;其次,銀城國際有31個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項目,僅有三個物業(yè)項目建設完成,總建筑面積343.7055萬平方米,已竣工的可供出售或可出租總建筑面積僅為18.179萬平方米,占比不到53%??梢娪捎谝恍╉椖课吹浇桓镀冢瑳]有產生利潤,且做了融資開發(fā)貸款。

銀城國際在招股書中還表示:銀行及其他借款結余增加主要因業(yè)務擴展導致。隨著這些項目交付,利潤逐步結轉以及上市資本金增加,負債率會逐步回歸到合理區(qū)間。

銀城國際方面對21世紀經濟報道記者透露,公司密切監(jiān)控資金計劃表,內部控制政策是每月更新將產生的成本及未來付款時間表,以確保項目公司有充足現(xiàn)金流唐韶葵實習生胡亦贇

關鍵詞: 中小房企 銀城國際 融資

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