隨著各地經(jīng)濟不斷復(fù)蘇，樓市也再度回暖，而“學(xué)區(qū)房”在五月再度成為“熱詞”。

北京學(xué)區(qū)房新政出臺

近日，北京市西城區(qū)出臺新政，宣布實行“多校劃片”入學(xué)和“六年一學(xué)位”。 根據(jù)新規(guī)，新購房者子女入學(xué)，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。而一個學(xué)區(qū)房，原則上六年內(nèi)只提供一個登記入學(xué)學(xué)位。

據(jù)北京日報報道，5月6日起北京適齡兒童將開始采集小學(xué)入學(xué)信息。今年“幼升小”，除近幾年一直明確的過道房、車庫房、空掛戶等均不得作為入學(xué)條件外，城六區(qū)更是通過明確“六年一學(xué)位”，實施“多校劃片”等措施，為“學(xué)區(qū)房”降溫。此外，北京通過集團化辦學(xué)和學(xué)區(qū)制改革等方式，擴大優(yōu)質(zhì)教育資源覆蓋面。

據(jù)悉，北京西城區(qū)今年首次將“六年一學(xué)位”寫進入學(xué)政策：自2020年起，該區(qū)將對適齡兒童入學(xué)登記地址及就讀學(xué)校實施記錄，自該房產(chǎn)地址用于登記入學(xué)之年起，原則上六年內(nèi)只提供一個登記入學(xué)學(xué)位(符合國家生育政策的除外)。截至今年，包括東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)和石景山區(qū)的城六區(qū)均明確提出了新購置的二手房不享受單校劃片，而是通過多校劃片方式入學(xué)。此外，北京各區(qū)對“新”二手房的限定不同。而前幾年，北京這些中心區(qū)域曾不斷爆出“11平方過道學(xué)區(qū)房掛牌150萬”、半地下室學(xué)區(qū)房賣出1050萬天價等新聞。

單日成交量大漲

據(jù)媒體報道，假期期間有房產(chǎn)中介表示，自4月30日西城區(qū)將實行多校劃片入學(xué)政策發(fā)布后，近期咨詢和帶看數(shù)量大幅增加。“正好趕上五一假期，這幾天宏廟小學(xué)對口的房子每天成交量基本在8-10套。”

學(xué)區(qū)房如此火爆，一大原因是之前4月30日北京西城區(qū)教委發(fā)布的一則新規(guī)。新規(guī)指出，今年7月31日起，北京西城區(qū)也要實施多校劃片。在此之前，西城是北京最后一個未實行多校劃片的優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域。

政策規(guī)定，自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。也就是說，如果在7月31日之前在西城買房落戶，還有機會上對口的名校。這令一大批焦慮的家長在“五一”期間奔向了西城各個重點小學(xué)學(xué)區(qū)附近的房屋中介。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，五一假期北京學(xué)區(qū)房交易大幅放量。期間北京全市二手房日度成交量在900套左右，同比大幅增長。除了線下帶看恢復(fù)、需求延遲釋放外，還有一個重要原因在于西城區(qū)的學(xué)區(qū)房新政出臺。部分家長為“搶搭末班車”加快入市，五一期間西城區(qū)成交套均面積61平，套均價格749萬，每平米均價超過12萬，西城區(qū)交易量同比和環(huán)比增長均超過100%，其中金融街和德勝片區(qū)成為熱門。

頂級學(xué)區(qū)房受影響

市場分析認為，過去一個小區(qū)只對應(yīng)一所學(xué)校，只要能買到名校對應(yīng)的學(xué)區(qū)房，100%可以入讀名校。而現(xiàn)在若多校劃片順利推進，一個小區(qū)不再僅對應(yīng)一所學(xué)校，而是包含名校和普通學(xué)校在內(nèi)的多所學(xué)校，那耗資千萬的學(xué)區(qū)房未必一定能進入名校，反而有可能被分配到普通學(xué)校，那么頂級學(xué)區(qū)房的投資價值也將受到影響。

盡管學(xué)區(qū)房一直是樓市的投資熱門，但同時由于其價值與政策相關(guān)極為密切，投資風(fēng)險也不小。分析指出，其最主要的風(fēng)險就是學(xué)區(qū)資源重新分配的風(fēng)險，除此之外，還存在政策變動、城市中心轉(zhuǎn)移等風(fēng)險。

目前，教育部已經(jīng)連續(xù)多年發(fā)布通知，要求在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，積極穩(wěn)妥采取多校劃片。市場分析認為，雖短期內(nèi)多校劃片必然面臨既得利益的阻礙，很難迅速復(fù)制到全國，但已是大勢所趨。同時學(xué)區(qū)房背后存在的教育溢價，這一溢價錨定于名校，有賴于教育政策的穩(wěn)定性。一旦教育政策頻繁變動，那么學(xué)區(qū)房的教育溢價也會隨之變化，風(fēng)險陡然增加。

假期樓市火爆

受到積壓需求集中釋放等因素影響，“五一”假期中國多地樓市回暖。5月6日，貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，5.1-5.5五天時間里，中國主要18個城市二手房日度成交量同比增長60%左右。其中14個城市二手房成交量同比增長，增幅最大的為北京。2020年“五一”期間，北京二手房日度成交量同比增長超過100%。杭州二手房交易量和去年同期持平，武漢的二手房成交量同比下降13%。

貝殼研究院分析稱，多地二手房交易量明顯增長的原因有二：其一，疫情推遲了需求釋放的節(jié)奏，4月重點18城市鏈家成交量同比增長40%以上，傳統(tǒng)三四月“小陽春”延遲到四五月;其二，2020年“五一”假期有五天，為購房者提供了時間上的便利。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)也驗證了樓市的火爆，2020年“五一”假期前四天，北京合計網(wǎng)簽住宅805套，2019年同期，北京樓市合計簽約376套。此外，深圳和廣州樓市“五一”期間的成交量也超過了去年同期。

隨著疫情防控形勢好轉(zhuǎn)，各地經(jīng)濟復(fù)蘇的同時樓市也快速回暖。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“五一”小長假期間，多地樓市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上行，不少城市簽約量上漲10%-20%，這說明年初因為疫情影響而延遲的需求正在恢復(fù)入市。

(文章來源：東方財富研究中心)

(責(zé)任編輯：DF513)

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