新盤開(kāi)盤即售罄，熱點(diǎn)區(qū)域的二手房掛牌單價(jià)上漲了幾萬(wàn)，500萬(wàn)以下的房子就快賣沒(méi)了?

近日，深圳樓市頻頻引起關(guān)注。針對(duì)房?jī)r(jià)上漲、部分小區(qū)炒作房?jī)r(jià)等傳聞，深圳住建局近日專門發(fā)布了官方意見(jiàn)，并直接披露，3月份深圳市二手住宅均價(jià)為64000元/平方米左右，價(jià)格總體穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)格漲幅不大。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的說(shuō)法是，3月深圳全市二手房實(shí)際成交均價(jià)環(huán)比未有大幅波動(dòng)。但部分片區(qū)個(gè)別樓盤確實(shí)出現(xiàn)了“火熱”，包括南山、寶安等片區(qū)存在量?jī)r(jià)齊升的情況。

而當(dāng)?shù)刂薪槿耸肯?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹的情況是，最近更為火爆，有的二手房甚至對(duì)比年前上漲了30%。

有業(yè)內(nèi)人士將此次的深圳房?jī)r(jià)“異動(dòng)”，最主要的原因歸結(jié)為“貨幣政策的寬松”，而其中一個(gè)尤其引人關(guān)注的因素是，有部分房抵經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入了樓市。

多位業(yè)內(nèi)人士佐證了這一操作的存在，有受訪專家指出，在二手房均價(jià)達(dá)到6.4萬(wàn)的情況下，如果沒(méi)有加杠桿，房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)明顯的上漲。

對(duì)此，央行也及時(shí)出手。4月20日，中國(guó)人民銀行深圳中心支行向深圳各商業(yè)銀行下發(fā)通知，要求緊急自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。

經(jīng)營(yíng)貸如何流入樓市？

“最近我所在片區(qū)的成交真的很火爆，很多人搶同一套房，價(jià)格基本一天一個(gè)樣。雖然我們是既得利益的一方，但也覺(jué)得短期內(nèi)漲得太快。”4月20日，深圳一位中介機(jī)構(gòu)的創(chuàng)始人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

資金面的寬松，全國(guó)的避險(xiǎn)資金涌入深圳，被他稱作是主要原因。根據(jù)中國(guó)人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)，今年一季度深圳住戶部門貸款增加587.55億元，其中，短期貸款增加42.63億元，中長(zhǎng)期貸款(主要是房貸)增加544.93億元，后者的占比達(dá)到了93%。

相比之下，去年同期，深圳住戶部門貸款增加551.92億元，其中，短期貸款增加80.82億元，中長(zhǎng)期貸款增加471.11億元，后者的占比約為85%。

除了個(gè)人房貸增加之外，這位中介人士表示，一部分經(jīng)營(yíng)貸也變相進(jìn)了樓市。

這正是近日在深圳被熱烈討論的話題之一，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸是否是此輪房?jī)r(jià)被炒高的主因?

上述中介人士向記者介紹，只要名下有公司，有紅本在手的房產(chǎn)，就可以申請(qǐng)抵押貸，一般公司的注冊(cè)年限決定了可貸款的額度。

“至于貸到的錢怎樣流入樓市?基本有兩種情況，一種是用已有的房產(chǎn)做抵押貸，貸出來(lái)的錢再流向樓市;還有一種是先全款買入房產(chǎn)，然后拿去抵押貸款。其實(shí)之前也有少數(shù)這樣的情況存在，但現(xiàn)在利率更低。”

深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平在近日的一場(chǎng)“深圳樓市分析及未來(lái)展望會(huì)議”上介紹，全市貸款(購(gòu)房)比例90%左右，10%為一次性;平均貸款成數(shù)63.8%。杠桿高主要體現(xiàn)在抵押貸可能流入了樓市，小企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款最多，個(gè)人名下住宅或商務(wù)公寓，以公司法人名義申請(qǐng)就可以按市場(chǎng)價(jià)的70%貸出。經(jīng)營(yíng)貸利率在3.9%-4.5%，算上貼息后可低至2%(一般貼息半年左右)，而深圳首套房房貸利率為5.05%。

記者聯(lián)系了兩家銀行的貸款人士咨詢，其中一位堅(jiān)決否認(rèn)存在此類業(yè)務(wù);另一位則表示“有操作空間”。

不止是資金流入樓市，為了配合“高評(píng)高貸”，也有業(yè)主故意將報(bào)價(jià)提高。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得的深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的一份內(nèi)部資料指出，據(jù)業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)反饋，全市范圍內(nèi)的確存在部分業(yè)主(甚至聯(lián)合)將房源報(bào)價(jià)大幅抬高，以期通過(guò)“高評(píng)高貸”方式，通過(guò)經(jīng)營(yíng)抵押貸款(經(jīng)營(yíng)貸利率相比房貸利率低)，或轉(zhuǎn)按揭的方式予以高位套現(xiàn)(此情況亦跟銀行方面核實(shí))，建議相關(guān)部門關(guān)注此類業(yè)主金融加杠桿行為。

誰(shuí)在如此操作？

記者咨詢了幾家做實(shí)業(yè)的中小企業(yè)，都表示并不了解這方面的情況。其中一位企業(yè)主介紹，如果向銀行貸款，會(huì)提供股東的不動(dòng)產(chǎn)等抵押物，但貸款一般會(huì)用于采購(gòu)支付等，并且銀行有嚴(yán)格的監(jiān)管。

上述中介人士向記者介紹，很多真正做事情的公司不會(huì)搞這些，但的確有個(gè)人以公司的名義，以及有專門的投資公司在這樣做。

“個(gè)人不難操作，很多人的名下都會(huì)掛個(gè)公司，或者一般花幾千塊到幾萬(wàn)塊就可以買到一個(gè)年限、資質(zhì)都不低的公司。”這位中介人士稱。

規(guī)模有多大？

經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市，有多大的規(guī)模?

根據(jù)中國(guó)人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)，一季度深圳非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增加2546.32億元，其中，短期貸款增加819.41億元，中長(zhǎng)期貸款增加1889.44億元。

相比之下，2019年一季度，深圳非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增加1875.70億元，其中，短期貸款增加353.96億元，中長(zhǎng)期貸款增加1247.74億元。

今年一季度企業(yè)貸款相比去年同期明顯增長(zhǎng)，深圳本地一位地產(chǎn)分析人士向記者表示，這里面可能有一部分資金流入了樓市。

肖小平也在上述會(huì)議上表示，“非交易房抵貸款市場(chǎng)比想象中大得多，可能不少于房貸，甚至更大。”

但前述中介人士則認(rèn)為，其實(shí)經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市的量可能并沒(méi)有多大，但的確一出來(lái)就影響很壞。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，“現(xiàn)實(shí)中我是了解一些案例的，但具體規(guī)模有多大，現(xiàn)在誰(shuí)也說(shuō)不清楚。”

他同時(shí)表示，企業(yè)貸款增加，不一定是進(jìn)入樓市，當(dāng)前國(guó)家對(duì)中小企業(yè)有扶持，出臺(tái)了一系列紓困政策。但需要注意的是，如果有房抵經(jīng)營(yíng)貸的存在，說(shuō)明有住房貸款其實(shí)是隱藏起來(lái)的，并未反映在住戶部門貸款里面。

一家大型股份制商業(yè)銀行人士在4月20日上午向記者表示，經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)樓市，我們了解有的銀行在偷偷做，但肯定是小規(guī)模、小量，不可能上量。

“市場(chǎng)上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但至少到目前，還沒(méi)有上規(guī)模，一旦上規(guī)模，監(jiān)管方面肯定就卡住了。”這位銀行人士稱。

4月20日下午，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，中國(guó)人民銀行深圳中心支行向深圳各商業(yè)銀行下發(fā)通知，要求緊急自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。

通知指出，對(duì)于貸前，自查貸前準(zhǔn)入情況，對(duì)借款人名下經(jīng)營(yíng)實(shí)體的真實(shí)性調(diào)查情況，借款人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間情況，企業(yè)成立時(shí)間情況。對(duì)于貸款管理情況，重點(diǎn)梳理借款人自疫情發(fā)生以來(lái)新購(gòu)房產(chǎn)(含住宅和商務(wù)公寓等)并以新購(gòu)房產(chǎn)作抵押的貸款情況，以及計(jì)劃申請(qǐng)財(cái)政貼息和預(yù)計(jì)實(shí)際貸款利率水平情況。對(duì)于貸后管理，自查借款人貸后新增房產(chǎn)的監(jiān)測(cè)情況。

深圳市中小企業(yè)服務(wù)局也在4月20日發(fā)聲稱，將會(huì)同銀保監(jiān)部門加大對(duì)貸款貼息項(xiàng)目的審核力度，嚴(yán)防不符合貼息條件的貸款項(xiàng)目混入，騙取財(cái)政資金。一旦發(fā)現(xiàn)并查實(shí)，將依法依規(guī)對(duì)責(zé)任單位和個(gè)人給予失信懲戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法機(jī)關(guān)處理。

此處的“貼息”，指的是深圳發(fā)布的《應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)共渡難關(guān)的若干措施》中提到，全市產(chǎn)業(yè)資金優(yōu)先用于扶持受疫情影響嚴(yán)重的中小微企業(yè)，劃撥10%的市級(jí)產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金重點(diǎn)用于貸款貼息，對(duì)于疫情防控期內(nèi)獲得銀行等金融機(jī)構(gòu)的新增貸款(展期視同新增)，按實(shí)際支付利息的50%給予總額最高100萬(wàn)元的貼息支持，貼息期限不超過(guò)6個(gè)月。

記者從地產(chǎn)業(yè)內(nèi)以及銀行貸款人士處獲悉，企業(yè)需要在4月底之前獲得貸款才可能拿到貼息，貼息并沒(méi)有那么容易申請(qǐng)得到。

“事實(shí)上，即便沒(méi)有貼息，正常的經(jīng)營(yíng)貸利率也普遍低于房貸，所以不能簡(jiǎn)單說(shuō)經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市是由貼息政策引起的。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。

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