自今年2月以來，房地產(chǎn)“托市”行為一直在持續(xù)。“托市”涉及數(shù)十個(gè)城市，政策內(nèi)容包括支持合理融資需求、延遲繳納土地出讓金、降低商品房預(yù)售條件、降低預(yù)售監(jiān)管資金、降低落戶門檻、提供購房補(bǔ)貼、放寬公積金政策……幾乎涵蓋供需兩端的全部鏈條。

4月初，在“2020青島百日萬店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展”活動(dòng)中，青島市將市區(qū)范圍內(nèi)的商品房限售期限從5年調(diào)整至2年。這是青島市在“限售令”出臺(tái)兩年之后，首次作出調(diào)整。同時(shí)，在二套房認(rèn)定、落戶政策等方面，也均有一定的放松。

政策寬松的期限僅為100天(到今年6月30日止)，但因?qū)傂璧墓膭?lì)，加之作為熱點(diǎn)二線城市的性質(zhì)，青島的做法仍然受到外界的廣泛關(guān)注。

盡管部分城市的松綁行為因尺度過大而被叫停，但在多數(shù)分析人士看來，這些措施仍在一定程度上對(duì)沖了新冠肺炎疫情帶來的影響。如今，國(guó)內(nèi)疫情正逐漸得到控制，這些政策能否挽救下行期內(nèi)的樓市?

全鏈條扶持

4月3日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化商品住房預(yù)售許可辦理事項(xiàng)的通知》的征求意見稿，明確新申請(qǐng)辦理預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，一個(gè)施工證范圍內(nèi)的可售住宅部分，從原有只能辦理一次預(yù)售許可，調(diào)整為可辦理兩次。

市場(chǎng)人士指出，北京對(duì)申請(qǐng)預(yù)售證的管理一直比較嚴(yán)格。此次調(diào)整相當(dāng)于讓一部分項(xiàng)目能夠提前進(jìn)行銷售，回籠資金，不僅有效緩解企業(yè)開工施工的資金壓力，也有助于降低企業(yè)運(yùn)行成本。

4月10日，上海市發(fā)改委一級(jí)巡視員王扣柱在疫情防控工作領(lǐng)導(dǎo)小組新聞發(fā)布會(huì)上表示，將減輕房企入市成本壓力。今年開工建設(shè)的住宅項(xiàng)目可延期繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。上海還表示，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)舊區(qū)改造的融資支持。

同樣在4月初，南京進(jìn)一步放寬落戶門檻，并擴(kuò)大人才購房服務(wù)方面的適用范圍。在此之前，作出過類似調(diào)整的城市還包括天津、蘇州、溫州、佛山、廣州、江門等。

人才新政頻發(fā)，被認(rèn)為是近期涉房政策調(diào)整的主要特征。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2020年以來，全國(guó)已有近60個(gè)城市發(fā)布了人才新政。

4月，沈陽市六部門共同發(fā)文，對(duì)土地出讓金繳款時(shí)間、延期交付房屋、稅費(fèi)、釋放預(yù)售監(jiān)管資金等方面作出微調(diào)。烏魯木齊則將新建商品房預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金的監(jiān)管比例減少50%，并對(duì)存量重點(diǎn)監(jiān)管資金按50%比例一次性撥付給開發(fā)企業(yè)。

除熱點(diǎn)一二線城市外，大量中小城市也存在松綁行為。如四川樂山對(duì)“認(rèn)房認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)做出微調(diào);廣西桂林、廣西玉林、湖南益陽、四川瀘州則以實(shí)施稅費(fèi)補(bǔ)貼為主。

“整個(gè)疫情期間，樓市政策的微調(diào)主要體現(xiàn)在對(duì)供應(yīng)端的支持，涉及到融資、拿地、預(yù)售等環(huán)節(jié)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，青島新政之所以受到關(guān)注，是因?yàn)樵谛枨蠖藢?duì)剛需有著較大的支持力度。同樣地，人才和落戶政策也容易受到關(guān)注。

張大偉表示，總體來看，疫情期間出臺(tái)的這輪政策，幾乎覆蓋供應(yīng)和需求端的全部鏈條，這是以往較為少見的。

堅(jiān)持房住不炒

早在新冠肺炎疫情發(fā)生前，房地產(chǎn)政策的微調(diào)就已是常態(tài)。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2019年全年，各地對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)控次數(shù)達(dá)620次，創(chuàng)歷史新高。其中，2019年下半年的調(diào)整頻率明顯高于上半年。

張大偉表示，這一方面是由于地方政府被賦予更多“因城施策”的調(diào)整權(quán)限，另一方面則是，從去年下半年開始，市場(chǎng)轉(zhuǎn)入下行期，地方政府“托市”的沖動(dòng)也較為強(qiáng)烈。

2020年初，新冠肺炎疫情與市場(chǎng)下行的疊加影響，使樓市一度受到重創(chuàng)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，60個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅銷售面積約為3892萬平方米，同比下跌超5成，環(huán)比下跌超6成，創(chuàng)近十年來歷史同期最低水平。其中，2月份多城市受疫情影響，幾乎無成交。

從3月下旬開始，隨著各地的有序復(fù)工，房地產(chǎn)市場(chǎng)也處于恢復(fù)過程中，但目前尚未恢復(fù)到去年同期的水平。

北京某央企開發(fā)商負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，近期出臺(tái)的“托市”政策對(duì)刺激市場(chǎng)回溫、緩解房企資金壓力，起到了一定作用。但要短期徹底激活市場(chǎng)，目前看來并不現(xiàn)實(shí)。

其一，最近一個(gè)多月來，已有海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店5個(gè)城市出現(xiàn)了政策松綁尺度過大而迅速收回的現(xiàn)象。這說明“房住不炒”、“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段”的整體基調(diào)并未改變，目前各地政策松綁的尺度也較為有限。

其二，現(xiàn)階段，無論新房還是二手房，線上銷售均無法完全取代線下。該人士表示，其公司所布局的長(zhǎng)三角、珠三角等地區(qū)，市場(chǎng)恢復(fù)情況相對(duì)較好。但在京津冀市場(chǎng)，雖然供應(yīng)量充足，價(jià)格也相對(duì)合適，但市場(chǎng)熱情并不高漲。

張大偉也表示，未來松綁調(diào)控的嘗試會(huì)越來越多，雖然有望使市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽春”，但不可能一下子“入夏”。他認(rèn)為，對(duì)處在下行期的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，未來的走勢(shì)仍取決于貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策的大方向。

對(duì)此，同策集團(tuán)首席分析師張宏偉較為樂觀。他認(rèn)為，青島新政是核心城市(省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和直轄市)首先針對(duì)“需求端”制定的定向?qū)捤纱胧?，?biāo)志著其他核心城市“需求端”政策也有望定向?qū)捤?。伴隨著需求端的刺激，核心城市的樓市交易量也會(huì)快速在二三季度復(fù)蘇，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)表現(xiàn)四季度開始企穩(wěn)。

(文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)

關(guān)鍵詞： “托市”政策頻出