歲末年初，中央寬貨幣、地方松限購雙管齊下，讓被壓抑了一年的開發(fā)商們看到了觸底反彈的希望。“最關(guān)心的當(dāng)然是下一個(gè)放松調(diào)控的城市在哪里?”多位地產(chǎn)圈區(qū)域高管對《財(cái)經(jīng)》(博客,微博)記者坦言。

2018年年底，山東菏澤首先發(fā)出樓市調(diào)控松動信號，取消住宅新房限售。隨后多個(gè)城市放松限購，廣州、珠海、杭州、青島高新區(qū)等地，用補(bǔ)交社保、人才引進(jìn)、落戶等手段調(diào)控市場，總方向是刺激購買力，提高買房過戶等環(huán)節(jié)的效率。

地方悄然放松樓市調(diào)控實(shí)則有跡可循。2018年12月19日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在房住不炒的大背景下，又提出因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系的大方向。其中，因城施策就是把權(quán)力部分下放給地方。

伴隨地方樓市調(diào)控松動，金融體系繼續(xù)放水。2019年初，央行官網(wǎng)公布，降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，凈釋放長期資金8000億元。2018年央行已經(jīng)定向降準(zhǔn)四次，釋放約3.5萬億元基礎(chǔ)貨幣。平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明預(yù)測，2019年貨幣政策放松還將繼續(xù)，央行應(yīng)該還有四次降準(zhǔn)。

上次大規(guī)模貨幣放水是在十年前。2008年11月，為了抵抗國際金融危機(jī)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，政府推出“4萬億”投資計(jì)劃，之后中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了兩輪暴漲，一線城市房價(jià)平均上漲了6倍-8倍。

寬貨幣之后，寬信用隨之而來。來自融360的數(shù)據(jù)，2018年12月，全國首套房貸款平均利率為5.68%，環(huán)比下降0.03個(gè)百分點(diǎn)，這是全國首套平均利率23個(gè)月以來首次下降。

多重利好之下，市場熱議樓市拐點(diǎn)是否臨近。2018年12月24日，住建部部長王蒙徽表示，2019年將以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)。但“穩(wěn)”字何解?各方看法不一。

寬貨幣開發(fā)商利好有限

2018年至今，央行五次降準(zhǔn)，寬貨幣、寬信用的宏觀調(diào)控總基調(diào)讓好開發(fā)商的融資難得到了緩解。

2018年11月房企融資額突破千億， 12月融資又達(dá)1600億，2019年1月頭十天融資額即高達(dá)700億左右。融資房企包括富力、龍光、融創(chuàng)、美的置業(yè)等，其中融資成本較高的融創(chuàng)與龍光為6%左右，其它幾家都在45%之間。這組數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于房企前兩年的融資成本。2017年房企國內(nèi)平均融資成本約為8%-9%。

2018年，央行定向降準(zhǔn)給銀行帶來了3.5萬億資金，也為全社會增加了流動性。擔(dān)心也隨之而來：熱錢是否會大量流向房地產(chǎn)，導(dǎo)致開發(fā)商繼續(xù)高杠桿買地，從而炒高地價(jià)與房價(jià)。

張明認(rèn)為，五次降準(zhǔn)給開發(fā)商的融資環(huán)境帶來了一些改變，但是目前中小開發(fā)商都不在銀行的視野內(nèi)，很多銀行還是只給全國排名前20的房企貸款。央行近四次降準(zhǔn)都是定向的，希望銀行放款給中小微企業(yè)、民營企業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)，支持債轉(zhuǎn)股以及制造業(yè)，而不是流向房地產(chǎn)。

但是，此前確實(shí)出現(xiàn)過左手倒古手，陰陽合同的狀況，中小企業(yè)從銀行貸款后，再把錢轉(zhuǎn)貸給開發(fā)商，中小企業(yè)成了地產(chǎn)商融資的一個(gè)通道。農(nóng)行前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚告訴《財(cái)經(jīng)》記者，根據(jù)央行要求，商業(yè)銀行對小微企業(yè)的貸款用途有明確規(guī)定。而央行也把商業(yè)銀行對中小微企業(yè)的扶持效果，納入入宏觀審慎評估(MPA)體系。“當(dāng)然，操作過程中會出現(xiàn)監(jiān)管漏洞，但并不會形成普遍現(xiàn)象。”

中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長董希淼認(rèn)為，2008年的4萬億一攬子計(jì)劃是主要政府直接投資，其中有很多項(xiàng)目在基建領(lǐng)域，較多資金直接或間接流入了房地產(chǎn)。

此輪貨幣政策調(diào)整，央行目標(biāo)是使流動性能夠更有效率地注入到重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，而不是房地產(chǎn)市場。

2018年7月末，中共中央政治局召開的會議中也為宏觀調(diào)整定了調(diào)，提出六個(gè)穩(wěn)(穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期)，其中穩(wěn)就業(yè)排在首位，而只有中小微企業(yè)、民營企業(yè)活下去，才能帶來穩(wěn)定的就業(yè)。

2019年開年以來，瑞銀證券對幾十家頭部地產(chǎn)公司、金融機(jī)構(gòu)和行業(yè)專家進(jìn)行了調(diào)研，認(rèn)為目前并未到中央在信貸層面向房地產(chǎn)大規(guī)模放水的程度。“2019年，投資者普遍預(yù)期是GDP增長率在百分之66.5區(qū)間，如果經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)過大，如低于6，那么宏觀刺激措施才會更多些。”瑞銀證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師諶戈對《財(cái)經(jīng)》記者表示。

一城一策，樓市開啟精準(zhǔn)化調(diào)控

在2018年12月19日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，除了堅(jiān)持房住不炒，中央又提出因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任等要求。而近期各地召開的地方兩會上， “一城一策”又成為熱詞。

近兩月來部分地區(qū)樓市調(diào)控松動，也是試水一城一策。如菏澤是取消新房轉(zhuǎn)讓限制，降低市區(qū)預(yù)售樓房資金監(jiān)管;廣州是商住房可以銷售給個(gè)人，毗鄰城市購買首套房可申請公積金提取;杭州是允許社保補(bǔ)交三次;衡陽則是取消了限價(jià)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，樓市預(yù)期已變，房地產(chǎn)調(diào)控政策最嚴(yán)時(shí)期已經(jīng)過去，微調(diào)將不可避免。2019年或有超過30座城市的樓市政策將微調(diào)，只要房價(jià)不漲的城市，房地產(chǎn)政策都有松動的可能性。

房價(jià)在2019年是否會大漲，地方政府的調(diào)控是一個(gè)不確定因素。

2018年，全國商品房銷售額近15萬億。通常開發(fā)商會拿收入的50%60%去拿地，相當(dāng)于每年有8萬億左右的資金流向地方政府。只有房價(jià)上漲，才能把地賣出去，地方政府當(dāng)然樂于看到房價(jià)上漲。

2018年，全國土地購置量價(jià)雙降。對于樓市調(diào)控，地方政府與中央一直處于博弈之中，但一城一策并不意味著地方政府可以放開手腳發(fā)展土地財(cái)政。以近兩月放松調(diào)控的城市為例，都是以去庫存，部分釋放剛需，以及提高房屋買賣交易效率為主的微調(diào)。

貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為， “一城一策” 給予了地方政府調(diào)控樓市的靈活性，但不能脫離中央“房住不炒”的大邏輯，同時(shí)地方也會承擔(dān)響應(yīng)的責(zé)任。

很多人關(guān)注因城施策，卻忽略了后面“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”這句話。張明認(rèn)為，這句話意味著房價(jià)如果漲得過高、過快，會直接影響相關(guān)官員的升遷。

多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家向《財(cái)經(jīng)》預(yù)測，2019年，降準(zhǔn)依然可期，但是，樓市暴漲暴跌可能性不大。2019年房地產(chǎn)市場的基調(diào)明顯——平穩(wěn)、長效機(jī)制。

張明的團(tuán)隊(duì)曾做過估算，中國銀行(601988)的總體貸款中約一半都與房價(jià)和地價(jià)相關(guān)。廣發(fā)銀行和西南財(cái)大發(fā)布的一份報(bào)告中指出，中國家庭80%的資產(chǎn)是房子。如果樓市大跌，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，就會引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)與社會風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于海外投資受限，樓市仍然是中國家庭資產(chǎn)配置中最重要的標(biāo)的，如果樓市暴漲，居民和房企杠桿率還會加大，這會讓此前的去杠桿成果功虧一簣。

1月24日的冬季

關(guān)鍵詞： 樓市 拐點(diǎn) 上漲空間