張亮(化名)從沒想過，有一天自己也會(huì)成為上市公司的債主。

“目前還有1個(gè)億工程款沒有結(jié)清。”3月1日，張亮對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

張亮所在的北京某工程公司，客戶為某民營(yíng)上市房地產(chǎn)企業(yè)，總資產(chǎn)超過2000億元，過往合作一直很順利。但自2019年下半年起，已合作了4年之久的房企，資金開始緊張。

事實(shí)上，張亮所遇情況并非特例。據(jù)克而瑞研報(bào)顯示，95家典型房企年內(nèi)到期債務(wù)達(dá)到5000億元，且即將到來(lái)的3月是今年第一個(gè)償債高峰期，待償總額達(dá)到330億元。

在債務(wù)承壓背景下，開年以來(lái)，北京土拍市場(chǎng)雖然放出了12宗“不限價(jià)”的土地大禮包，其中不乏海淀四季青、海淀西北旺這樣的利潤(rùn)空間高的優(yōu)質(zhì)地塊。但除了融創(chuàng)和綠城外，均為資金實(shí)力雄厚的國(guó)企和央企成功拿地。

2月29日，北京中原地產(chǎn)研究院分析稱，在售樓處關(guān)閉、銷售停滯、政策扶持尚未明朗之際，絕大多數(shù)房企承受著較大的資金壓力。面對(duì)高額的競(jìng)買保證金和土地出讓金，資金充沛的央企、國(guó)企融資成本低，資金壓力相對(duì)較小，有能力“抄底”土地市場(chǎng)。

北京土拍升溫

1月20日，金茂和海益嘉分別競(jìng)得海淀四季青中塢村兩宗純商品房地塊。這是2016年以來(lái)，海淀首次出讓不限價(jià)地塊。位置的稀缺性，超過7萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，讓海淀誕生了新地王。

隨后的2月份里，熱情參與的房企、被推高的競(jìng)拍輪數(shù)、不斷攀升的溢價(jià)率，讓北京土拍市場(chǎng)再度點(diǎn)燃。

2月11日，中交與華潤(rùn)聯(lián)合體經(jīng)過40輪競(jìng)拍，以22.89%的溢價(jià)率取得了通州馬駒橋地塊;14日，綠城在11家房企的競(jìng)爭(zhēng)中，以29.8%的溢價(jià)率拿下了昌平區(qū)東小口地塊;18日，綠城再度以49.78%的溢價(jià)率拿下通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊，由于現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)拍一度從競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)入競(jìng)自持階段。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，過去5年，北京住宅用地溢價(jià)率持續(xù)走低，至2019年已低至12.47%。而2020年前兩個(gè)月19.48%的土拍溢價(jià)率，是5年來(lái)首次出現(xiàn)回升。

時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，房企的熱情參與和北京土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化密切相關(guān)。在開年以來(lái)拍出的16宗住宅用地中，有12宗為不限價(jià)地塊，4宗為限競(jìng)房用地。

限競(jìng)房用地曾是北京土地市場(chǎng)的主流。但開發(fā)商對(duì)限競(jìng)房用地的熱情并不高，集中供應(yīng)的2018年土拍市場(chǎng)上不少流拍，即使到2019年也有不少以底價(jià)成交。

“很多企業(yè)考慮到北京拿地性價(jià)比不高，而去其他城市拿地。北京取消了限價(jià)后，房企拿地積極性也提升了起來(lái)，從今年綠城在北京活躍拿地就可看出。”3月1日，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

2月28日，北京春節(jié)后又掛牌4宗地，出讓總價(jià)為118.75億元，其中包括兩宗“限地價(jià)+競(jìng)自持”的住宅用地。

“北京是京津冀市場(chǎng)的燈塔，在北京拿地相對(duì)穩(wěn)定，特別在房地產(chǎn)下半場(chǎng)以后，可選擇的城市和區(qū)域太少。”3月1日，某TOP30房企投資部負(fù)責(zé)人李曉(化名)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

資金充裕者先行

雖然北京土地市場(chǎng)升溫明顯，但從有所斬獲的房企情況來(lái)看，央企和國(guó)企成為拿地主力。

時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，在2020年北京成交的16宗地中，除融創(chuàng)和綠城外，全部為國(guó)企和央企摘得。

在國(guó)企、央企之外，能拿到地亦是規(guī)模較大，資金充裕的龍頭企業(yè)。

“現(xiàn)在開發(fā)商資金普遍不足，綠城應(yīng)該是儲(chǔ)備資金比較充分了。”李曉向時(shí)代周報(bào)記者表示。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年前兩個(gè)月，拿地金額前三的房企拿地總金額較2019年同期增長(zhǎng)19.8%。TOP50房企拿地總額2861億元。香港置地、綠城以及華潤(rùn)置地分別位于拿地前三強(qiáng)，保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)緊隨其后。

時(shí)代周報(bào)記者注意到，拿地較為積極的龍湖集團(tuán)，資金也相對(duì)充裕。

據(jù)2019年中報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)龍湖在手現(xiàn)金為580.7億元，平均借貸成本為4.56%，與華潤(rùn)、中海等頭部央企融資成本持平，且已連續(xù)4年維持在5%以下。

3月2日，龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，拿地方面，將控制在適宜的土地儲(chǔ)備規(guī)模，項(xiàng)目獲取的區(qū)位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內(nèi)城市群周邊適度布局，希望在全國(guó)五大區(qū)域能夠做到均衡布局。此外，還會(huì)根據(jù)銷售及回款的具體情況來(lái)靈活調(diào)整投資計(jì)劃。

一二線城市土地市場(chǎng)回暖

盡管沒有北京升溫迅速，但在各地利好政策刺激下，上海、溫州、福州等地土地市場(chǎng)熱度也有所回升。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月全國(guó)一二線城市共成交168宗住宅用地，占300城總成交量的20%。

“從實(shí)際拿地情況看，房企圍繞重點(diǎn)城市群和核心都市圈的布局力度明顯加強(qiáng)。大型品牌房企回歸一二線的趨勢(shì)較為明顯。與之相對(duì)應(yīng)的，三四線及以下城市是土地流拍集中地。房企的布局意愿降低，市場(chǎng)趨冷是這些城市土地降溫的重要因素。”58安居客研究院分院院長(zhǎng)張波近日向時(shí)代周報(bào)記者表示。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年前兩月內(nèi)，全國(guó)10個(gè)城市土地成交總額達(dá)到2567億元，其中上海成交總價(jià)619億元，同比增長(zhǎng)112%;溫州成交總價(jià)125億元，同比增長(zhǎng)1085%;南京成交總價(jià)120億元，同比增長(zhǎng)408%。

“包括北京在內(nèi)的一二線熱點(diǎn)城市，未來(lái)的抗跌性會(huì)更強(qiáng)，未來(lái)一旦政策放松，市場(chǎng)的熱度來(lái)會(huì)很快提升。并且在房地產(chǎn)后續(xù)政策及市場(chǎng)變化不確定性增強(qiáng)的環(huán)境下，出于避險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)于一二線熱點(diǎn)城市的拿地動(dòng)力也會(huì)明顯增強(qiáng)。”3月2日，張波向記者分析稱。

對(duì)此，平安證券近日也作出相似判斷，預(yù)計(jì)后續(xù)各地有望加大供地?cái)?shù)量及質(zhì)量，并降低土拍門檻提振土地市場(chǎng)參與度，供地增加以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的減少，有望帶來(lái)土地性價(jià)比上升，央企、國(guó)企及資金充足房企將迎來(lái)較好拿地窗口期。(王宏)

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