綠地接盤的董家渡項目銷售如何，關(guān)系著一家信托公司的兌付危機(jī)。

在去年的11月和12月，安信信托旗下的“安信安贏42號·上海董家渡金融城項目集合資金信托計劃”接連被萬興科技和強(qiáng)生控股曝出違約事件，在這之后，董家渡項目的入市進(jìn)展一直是安信信托安撫投資人的安慰劑。

界面新聞此前報道，已經(jīng)有相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)客戶及散戶投資者購買的安信安贏42號到期，安信信托甚至強(qiáng)行讓投資者延期兌付一年。

許多投資者正寄希望于董家渡項目入市回款，為安信安贏42號紓困，不過多方消息顯示，盡管董家渡項目已經(jīng)出售5棟商辦寫字樓，且春節(jié)后住宅部分或?qū)㈩I(lǐng)取預(yù)售證入市，但這些銷售額很難在短期轉(zhuǎn)化為安信信托口袋中的收益。

一名相關(guān)消息人士表示：“董家渡項目的總投入高達(dá)六七百億，安信信托實際約有100余億在項目中，這部分本金是抽不走的，項目入市后產(chǎn)生的回款優(yōu)先用于工程款、下一期建設(shè)投入、向金融機(jī)構(gòu)償還貸款和利息等”。

作為股東方和財務(wù)投資者，安信信托拿回錢的優(yōu)先級十分靠后。消息人士甚至表示，也許要等到整個項目結(jié)算完成獲得正收益，他給出了一個估算的時間：“可能是2023年”。

這一切還是建立在綠地接盤后全力備戰(zhàn)的情況下，在此之前，這塊地被中民投蹉跎了4年光陰。正如綠地集團(tuán)董事長兼總裁張玉良所說：“別人搞了4年沒搞起來，我們接盤后速度非?？欤坏揭荒?，一期的7棟辦公樓已經(jīng)基本完工，即將交付使用。”

目前，這7棟辦公樓中的5棟已經(jīng)有了買家。

去年7月，綠地拿到了兩棟辦公樓的預(yù)售證后，就迅速和中國人保簽署了意向協(xié)議，由后者購買A1(2.38萬方)和A2(1.47萬方)兩棟辦公樓，交易對價約為33億元。在2019年年尾，另外三棟樓也有了買主，海通證券和旗下海通恒信共同買下B地塊的B1、B2、B3三棟寫字樓，總價合計大約60余億元。

消息人士透露，目前董家渡項目已售部分產(chǎn)生的利潤約二三十億元，將優(yōu)先用于償還銀行貸款等。

對于一期還剩下的兩棟商辦物業(yè)，綠地意愿自持的可能性不大，目前仍在全力尋找合適的買家。此外，二期還有4棟寫字樓正在緊鑼密鼓的施工中。

若董家渡項目即使產(chǎn)生了銷售回款，也無法在短期內(nèi)分配給安信信托，那么安信安贏將無法按合同約定執(zhí)行到期產(chǎn)品份額。此外，安信安贏42號“借新還舊”的滾動發(fā)行出了問題，也是其無法及時兌付的原因之一。

近日，安信信托因其他項目訴訟，被上海楊浦區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，導(dǎo)致其持有的中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45億元股權(quán)被司法凍結(jié)，凍結(jié)期限為三年。

綠地方面表示，此次司法凍結(jié)不會影響到安信信托在董家渡項目中的100余億本金，亦不會影響到項目進(jìn)展。

“中民外灘”是董家渡項目的開發(fā)公司，安信信托持有其45%的股權(quán)，是安信安贏42號對應(yīng)的底層資產(chǎn)。

2014年，剛剛成立、風(fēng)頭正盛的民企巨無霸聯(lián)合體中民投在短短五分鐘的爭奪中，拿下了上海董家渡地王項目，斥資248.5億元，這成了中民投最值錢的資產(chǎn)。當(dāng)時中民投控制項目主體公司中民外灘95%股權(quán)，另有5%股權(quán)屬于上海黃浦區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會下面的上海外灘投資開發(fā)有限公司。這個龐大的項目本來計劃是要在2021年完全竣工的。

2017年和2018年下半年，中民投兩次出現(xiàn)流動性危機(jī)，各變賣董家渡項目45%和50%的股權(quán)。

2017年那次變賣，當(dāng)時風(fēng)頭正盛的信托界“黑馬”安信信托來接手了，其實早在2016年12月30日，安信信托就已發(fā)起設(shè)立安信安贏42號，6個月后，安信信托通過安贏42號募得的資金正式成為中民外灘第二大股東。

正值上一波房地產(chǎn)大潮的頂峰，安信信托當(dāng)時對董家渡項目顯然有些高估了，它計劃發(fā)行系列信托產(chǎn)品募資不超過240億元以受讓這45%的股權(quán)，但大約一年后，就有房企僅出價150億元接手中民投剩下的50%股權(quán)，中民投選擇不賣，又過了幾個月，綠地正式接手的價格僅剩下121億元。

不過在中民投出現(xiàn)流動性危機(jī)以及董家渡項目徹底易主后，安信安贏42號后續(xù)滾動發(fā)行情況不佳，截至2019年12月12日，安信安贏42號存續(xù)規(guī)模172億元，其中優(yōu)先級信托收益權(quán)129億元，劣后級43億元。

對于安信信托來說，現(xiàn)在還有一種提早抽身的方法，就是變賣手中45%的股權(quán)。也有傳聞稱綠地或?qū)⑹召彴残判磐心?5%股權(quán)，但綠地予以否認(rèn)。

安信信托的大問題還不僅僅在于董家渡項目，據(jù)其披露，安信信托2019年三季末到期未清算的信托項目金額高達(dá)276億元，20多個信托項目陷入兜底承諾糾紛被訴。違約項目有不少和房地產(chǎn)有關(guān)，因房地產(chǎn)高增長大潮褪去而折戟。安信信托方面稱，目前正采取多項措施防范和化解流動性風(fēng)險。(馬一凡)

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