12月26日，在2020中國經(jīng)濟(jì)形勢解析高層報告會上， 重慶市原市長黃奇帆出席并發(fā)言。

他在演講中深度剖析了我國房地產(chǎn)業(yè)的過去與現(xiàn)狀，指出了未來的六大趨勢，值得一讀。

以下為演講內(nèi)容：

原來給我出的題目是講房地產(chǎn)，我腦子里想著房地產(chǎn)可以講一個半小時、兩個小時，專門討論討論也是可以的。后來我們會議召集方跟我商量，除了房地產(chǎn)以外能不能對中美貿(mào)易戰(zhàn)、貿(mào)易摩擦中的趨勢也講一下。我想了一下當(dāng)然可以，這樣一來本來講兩小時的就變成兩個半小時。房地產(chǎn)就用一個小時講完，還有一個小時可以講中美貿(mào)易戰(zhàn)，大家關(guān)心的事。我也知道這兩件事我們社會各個方面都很關(guān)心，機(jī)會難得，我延長一點(diǎn)時間。

首先就是講房地產(chǎn)。中國房地產(chǎn)調(diào)控也好、發(fā)展也好，到了現(xiàn)在這個階段大家都很關(guān)注今后五年、今后十年，比如到2030年，今后的十年中國房地產(chǎn)會出現(xiàn)什么樣的趨勢，我想很重要的是六個方面的趨勢。

第一個趨勢，房地產(chǎn)的總量，每年的建設(shè)量會趨于縮小，規(guī)模會縮小，逐漸的減少。我們?nèi)ツ暾麄€中國的房地產(chǎn)，去年一年的建設(shè)規(guī)模17億平方米，建了17億平米，銷售規(guī)模也是17億平米，大體上是世界之最。

我自己估計(jì)2030年的時候，這17億每年會逐漸減少，到2030年會降到10億平方米左右。到了10億平方米以后，是不是到2040年降到5億平方米呢?也不會。到了10億平米左右就變成一個平衡點(diǎn)，每年折舊和每年需要新建的數(shù)大體上進(jìn)入平衡態(tài)，就變成一個持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。也就是說現(xiàn)在的17億平米是高點(diǎn)，回落以后也不會降到3億、5億平方米，到10億平方米又會形成一個平衡點(diǎn)。

這里面首先要說，大家知道1990年整個中國不管是民間造的還是政府造的，還是國有企業(yè)，那時候單位分房子，反正整個中國在1990年造了1000萬平方米。上海1990年一年其實(shí)只造了幾十萬平方米，所以這么去想的話，那時候房地產(chǎn)市場還沒展開，房地產(chǎn)公司基本沒有。要說有造房子的當(dāng)然都是政府機(jī)關(guān)和政府國有企業(yè)拿的錢，由房產(chǎn)局負(fù)責(zé)建，建了以后作為分配房搞，那時候的量很小。

90年代開始有了房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)公司也從90年代展開。到2000年，整個中國房地產(chǎn)一年的建設(shè)量是1億平方米，這1億平方米70%-80%已經(jīng)是房產(chǎn)公司造的，已經(jīng)是市場化的了。那么從2000年1億平方米到2010年的10億平方米，我們國家破10億是在2010年，可以說這十年漲了10倍，相當(dāng)于翻了三番多一點(diǎn)。

從2010年的10億平方米又隔了八年，增長了7億平方米，一共是17億平方米。宏觀上說就是從2000年-2017年，18年期間翻了四番，就是16倍還多一點(diǎn)。全世界房地產(chǎn)的增長規(guī)模以這么快的速度，從1億平方米漲到17億平方米，全世界一百年歷史上絕無僅有?？梢娭袊姆康禺a(chǎn)發(fā)展勢頭和規(guī)模。

你如果根據(jù)這樣的勢頭和規(guī)模想象一下，是不是今后十年再來翻一番，17億變成34億呢?我剛才說了不可能，2017年、2018年17億平方米，大體就是中國房產(chǎn)規(guī)模的天花板，碰上天花板進(jìn)入拐點(diǎn)，往后是逐漸減少的。當(dāng)然不會一年減3億、5億平方米。總的意思就是當(dāng)年怎么樣往上漲，勢如破竹的上漲，減的時候不會勢如破竹往下減，而是逐漸的往下減，十一二年減掉40%，大體如此。

這是我講的整個趨勢。這就要解釋一下為什么2000年-2018年房地產(chǎn)的生產(chǎn)量能夠漲16倍，或者說為什么1990年-2017年，房地產(chǎn)從1000萬平方米漲到17億平方米，這個倍數(shù)不得了。這里邊就有四個原因，造成中國一旦發(fā)力的時候房地產(chǎn)非常大規(guī)模的擴(kuò)張。

第一，1990年的時候整個中國城市居民人均住房面積是不到10平方米，像上海人均住房其實(shí)只有六點(diǎn)幾平方米，三口之家20平方米，這算是過得好的。你可能是個工程師、廠長，也就是三五十平方米，這是1990年的時候。那時候上海人的困難戶是人均2平方米，你想象一下8個人家16平方米，不到20平方米。那20平方米要吃飯、要休息，又要睡覺，吃飯的時候在這間房里，做功課也是在這兒，睡覺的時候肯定桌子上睡人，地上鋪了席子睡人，上面再吊個吊床也睡了，七八個人要睡在這里，住房是非常困難的。

所以首先中國的住房從人均10平方米擴(kuò)張到現(xiàn)在的人均40平方米，有的城市50平方米，就是住房改善的過程，一個非常大的剛需擴(kuò)張的過程。這是第一個概念，就是中國在1990年以前住房在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)分配的時候，由于資源短缺分配的量極小，所以大家的住房是很困難的，這是改善住房擴(kuò)張的需要。

第二，大量的農(nóng)村居民進(jìn)城產(chǎn)生了剛性，小城市居民進(jìn)中城市，中城市居民進(jìn)大城市，大城市居民進(jìn)上海、北京、特大城市等等。人口擴(kuò)張。大家知道1980年改革開放初期，整個中國是9億多人，不到10億人，我們城市居民2.8億人口，也就是說那時候我們的城市化率其實(shí)只有30%，9億多人里邊有6億多人是農(nóng)民，不到3億的城市居民。到1990年的時候我們城市人口逐漸增長到了4億多，到2000年我們城市人口到了5億-6億，現(xiàn)在城市人口多少呢?不算農(nóng)民工，我們城市人口有7億左右。把農(nóng)民工在城里常住人口也算城市人口，我們已經(jīng)到了9億多一點(diǎn)。那么農(nóng)村里的農(nóng)民人口現(xiàn)在是4億多一點(diǎn)。

講這個意思就是城市人口擴(kuò)張，當(dāng)然同樣需要人均30、40平方米，總之現(xiàn)在的中國城市人口6億多，7億左右，還不算農(nóng)民工的話，這7億人口實(shí)際上都是平均達(dá)到了40-50平方米，這是第二塊，就是人口擴(kuò)張產(chǎn)生了巨大的剛需。

第三，我們在城市發(fā)展中有個舊城改造，對一些棚戶區(qū)、一些危舊房拆遷，許多城市差不多三分之一的房子是拆掉的，有些地方一般的房子拆掉。這種拆遷的過程，拆舊的要造新的，舊城改造，這一塊也是發(fā)生在40年來，特別是近30年來城市發(fā)展中的一個故事，這一塊也是個拆舊迎新，拆掉1億平方米，可能造了3億平方米來覆蓋，這是一塊新的補(bǔ)充。

第四，我們正常的房地產(chǎn)折舊，中國的房子50年代的時候農(nóng)村里是土坯房，城里是磚木結(jié)構(gòu)房。土坯房五六年就要拆掉重造，里邊沒什么鋼筋水泥磚瓦，就是土坯搭起來的，刮風(fēng)下雨有四五年就重來了。磚木結(jié)構(gòu)的房一般15年，城里的也要拆掉，這是一種。到了改革開放1979年以后開始造鋼筋混凝土，那時候鋼筋混凝土的標(biāo)準(zhǔn)就是5層樓到12層樓，這些房子的標(biāo)準(zhǔn)理論上沒有任何人去破壞它，30年左右就到了折舊年齡，拆遷重來，也就是說它只能生存30年。

在這個意義上講如果你1980年造的房，現(xiàn)在差不多又要拆了。中國這樣的房屋也是鋼筋混凝土的，但是水泥標(biāo)準(zhǔn)、鋼筋混凝土各方面的檔次比較低。一直到2010年以后，我們建設(shè)部出了新的鋼筋混凝土建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)造出來的房子大體上都可以50年-70年。那么世界各國現(xiàn)在的鋼結(jié)構(gòu)的房，歐洲、美國、香港、新加坡、日本、加拿大，這些發(fā)達(dá)國家只要是鋼結(jié)構(gòu)的房一般都是100年，沒有地震這種特殊的外力破壞，不發(fā)生戰(zhàn)爭，正常狀態(tài)下這個房屋可以生存100年。

所以我們國家以前的房子15年、30年，拆了造，造了拆，許多造的時候產(chǎn)生的GDP一到拆的時候全部歸零。所以中國人花錢花的是最多的，積累的是不夠多的。在這個意義上，我們的GDP常常造了很多效益不高，戰(zhàn)略上講無效的GDP。我們辛辛苦苦，但是生活的質(zhì)量、富裕度，由于這種無效其實(shí)付之東流的也不少。

這四個情況是我們過去30年，從1990年到現(xiàn)在1000萬平方米變成1億平方米，變成10億平方米，變成17億平方米一年建設(shè)量的一個原因所在。從90年代1000萬平米到1億絕對量不多，但是增加的倍數(shù)這十年漲了10倍。新世紀(jì)初的十年從1億變成10億，又漲了10倍，這十年漲的最快。2010年以后，到2018年漲了一倍，但是基數(shù)大了，這八年也差不多漲了7億，所以從量來說大體上是這么個情況。

為什么可以說今后的十多年，房屋建設(shè)不會17億再變成34億、40億，不會這么漲。因?yàn)閯偛耪f到高速度擴(kuò)張的四個原因大部分消失了。

第一個就是人均現(xiàn)在到了40多平米，有的城市50平米，總之全國的平均值是40多平方。全世界的城市有的人家庭富裕，三口人住著300平米的別墅，500平方的別墅，甚至有幾套房。當(dāng)然他的面積就超級多。但是就大數(shù)平均來說，一般到了50平方米左右，滿足了剛需，再多的都是屬于特殊的投資或者其他的收支的需要。

基本面上說，不管是巴黎還是紐約，人均住房都在50平方米左右，美國人是世界上房子比較大的，他也沒有變成人均100、200?？傊粋€城市1000萬去平均的時候，有人多有人少，平均就是40-50平米，倫敦和巴黎也是。就這個意義而言，當(dāng)我們從10平方到40平方的時候是剛需的擴(kuò)張。但是到了40平方米再去變成100平方米，那是特殊家庭富裕了以后各種原因，個案的發(fā)展。

第一，補(bǔ)充剛需的缺口、補(bǔ)短板，滿足10平方到40平方米的巨大的缺口，這個階段過去了。以后除非發(fā)生戰(zhàn)爭，房屋敲掉了重新來。正常情況下這一塊的補(bǔ)充量就很小了。

第二，人口。中國的人口城市化率已經(jīng)到了60%，充其量再過十幾年，到了70%，城市化率還會提高，城市化進(jìn)程還沒完成。但是大體上到了70%以上，就到頭了，劉易斯拐點(diǎn)就拐過來了。城市化過程就是指農(nóng)村的農(nóng)民進(jìn)城，不斷進(jìn)城，到一定階段農(nóng)村里不再有人進(jìn)城，形成了平衡。這個平衡的拐點(diǎn)就是劉易斯拐點(diǎn)，大體上就是70%-75%，所以我們現(xiàn)在總體上已經(jīng)比較高了。也就是說今后十來年還會有十多個百分點(diǎn)，差不多還會有2億人進(jìn)城，這是確定的。

但是這2億人進(jìn)城跟原來4億人、5億人，后面有10億農(nóng)民，每年有幾億人往城里轉(zhuǎn)，這個過程不同。它后面的后續(xù)部隊(duì)越來越少了，所以就此而言農(nóng)民數(shù)量在減少。這時候進(jìn)城的人也不是鋪天蓋地的小城市、中城市、大城市、沿海的、內(nèi)陸的都在吸收人，相當(dāng)一部分城市的人口不再增加，一部分的城市人口在繼續(xù)增加，但是增加的數(shù)量有限，少部分的城市可能還有人口比較多的擴(kuò)張。在這個意義上，人口擴(kuò)張的基數(shù)、農(nóng)民進(jìn)城的基數(shù)今后十年數(shù)量會大大下降。

第三，從前幾年開始，我們新造房的標(biāo)準(zhǔn)至少都是50年以上，這樣一來折舊率下降了。本來假如有200億平方米，你是30年到時就要拆，到時就變成爛尾豆腐渣的房，要拆掉。這個折舊的概念本來30年折完，現(xiàn)在變成了50年折完，這個基數(shù)又縮小了，這又是一個方面。舊城改造，大規(guī)模拆遷，為了建一棟樓把旁邊還算正常的房屋一起拆了，城市布局調(diào)整，這些事情都在過去20年大規(guī)模的城市化過程中逐漸趨于完善。要說今后除非你這個地方突然要造個新城，你可能就會有一些大動作，一般來說像過去20年經(jīng)常發(fā)生的每個城市都在扮演的大規(guī)模的動遷、舊城改造的故事，可能要減少70%-80%。這四個因素都在收縮，所以房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模也就差不多。

另外從絕對總量來說，現(xiàn)在人均40多平方米，我們有差不多7億多的城市居民。如果把今后農(nóng)民工都算在里面，總而言之現(xiàn)在有七八億人，人均40平方米，我們有300多億平方米。那么這300多億平方米或者今后如果9億多城市居民，每人40平方米，360億平方米。每人50平方米，450億平方米。這400億左右平方米今后當(dāng)然會有折舊，那么這個折舊，如果按照50年平衡來算，每年就是8億平方米。

所以我剛才說到了總量下降，降到10億的時候，又過了十來年，形成了一個新的平衡態(tài)，就是指過十來年整個中國的存量房屋，各種大中小城市的存量房屋有400多億平方米的時候，用50年折舊，每年要折掉8億多平方米。這就是要更新居住。到那時候如果還有一小部分是結(jié)構(gòu)性的，各種因素的修修補(bǔ)補(bǔ)，增減和補(bǔ)充，總而言之10億平方米就是個平衡。

這是我想說的第一，就是結(jié)構(gòu)性的原因使得我們在過去的30年從1000萬變成了17億平方米。在過去20年，從1億平方米變成了17億平方米，這是有四個原因。

同樣是這四個原因的逐漸消失或者問題逐漸縮小，使得它17億平方米一年變成10億平方米左右，到了10億平方米左右又會形成一個新的平衡，以后主要不是城市擴(kuò)大造房子，不是改善剛性缺口造房子，而是房屋的壽命折舊形成了一個增量與存量之間的調(diào)整，這是我講的第一點(diǎn)。

二，對房地產(chǎn)的價格趨勢做個判斷。

我們還是以2000年的房子價格算賬，因?yàn)?990年沒有房地產(chǎn)市場，都是政府分配，你說不清是什么價。但是2000年的時候房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)商品化了。那時候全國平均的房價其實(shí)就是1000塊錢左右，這是全國房價的總平均。

上海的住房平均價格其實(shí)就是2000多塊一平方，上海那時候最高檔的地區(qū)，上海衡山路的各種很好的公寓，那時候也就是6000多塊錢到7000塊錢，那時候聽起來就很貴，就像現(xiàn)在均價在3萬的上海房價，然后出現(xiàn)了十幾萬一平方，你就就會覺得很貴。同樣在20年前，上海房價在2000塊錢，全國是1000塊錢左右。

那時候上海如果出現(xiàn)房價七八千，就會覺得很貴。所以那時候就這個價，經(jīng)過這20年上海的房價從2000到現(xiàn)在的均價三萬五左右。這個均價怎么算的呢?不是新生產(chǎn)的房子，是把各種地段，市中心的、郊區(qū)的，整個上海2000平方公里范圍內(nèi)，一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)，2000平方公里上的各種建筑形成的均價。所以高的價格十幾萬，低的價格也有一萬多的，但是一萬多已經(jīng)要過了崇明島了，就是上海的郊區(qū)的郊區(qū)的郊區(qū)，幾乎在農(nóng)村區(qū)了。從這個角度它整個的概念可以這么說，均價是從2000年2000塊錢的均價，現(xiàn)在變成了三萬五，漲了16-17倍，這是一個均價的概念。

第二，高檔房那時候7000塊錢，現(xiàn)在是12萬。也差不多漲了16-17倍?，F(xiàn)在上海衡山路那個2000年7000一平方的，現(xiàn)在就是是12萬-13萬。所以這20年房價不是翻三番，其實(shí)是三番半，四番左右。全國之前是1000塊錢均價，現(xiàn)在差不多一萬多塊，全國的均價漲了10倍左右。北京要算賬的話相信也是十五六倍，杭州也是。

深圳會倍數(shù)更高，因?yàn)樯钲?990年的時候是漁村，到2000年成了國家級的大城市，這個大城市的房價還沒有上海那么高，但是現(xiàn)在深圳的房價不比上海低，所以他的倍率有20倍。

總而言之中國的房地產(chǎn)全國而言平均是漲了10倍以后，在這20年。

那么這就要分析漲10倍是什么原因，要有個結(jié)構(gòu)性分析。任何問題只有把結(jié)構(gòu)性的原因搞清了，你才能看到趨勢。剛才說建筑總量也是分析結(jié)構(gòu)才看得清趨勢。同樣，分析價格也要看結(jié)構(gòu)。物價的問題、價格的問題，從來有三個原理來支撐：

1.任何商品價格上漲和供求有關(guān)，供不應(yīng)求就漲價，供過于求、供大于求就跌價，供求決定價格。這是一個原因。最近豬肉漲了1倍多，就是因?yàn)樨i少了，我們原來每年任何一瞬間，整合農(nóng)村地區(qū)養(yǎng)在家里、養(yǎng)在畜牧場里，存欄數(shù)大體有7億多頭豬，但是到今年8月、9月只剩下4億頭，少了3億頭。整個豬的存欄數(shù)少了40%，那自然根據(jù)豬的生長周期，豬的供應(yīng)量就短缺了，短缺了價格就漲了，倒是對大家減肥有好處。少吃了很多的豬肉，對中國人的血脂和三高降一點(diǎn)有好處。但是總體來說供求決定了今年突然冒出一個“黑天鵝事件”。物價指數(shù)到11月份到了4.5%，是這十年來最佳的物價指數(shù)。其中豬的因素在里面起了3%，如果沒有豬的因素現(xiàn)在的物價指數(shù)也就不到2%，當(dāng)然把豬的價格剔出也是不對的，因?yàn)橐换@子的商品指數(shù)價格，任何一個東西多了少了都會影響別的方面。這是供求的概念。

2.價格因素往往是貨幣現(xiàn)象。如果貨幣印發(fā)的多，價格就會漲。這就和基礎(chǔ)貨幣有關(guān)了，我們國家在2004年的時候，整個國家基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量，就是印鈔票的基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量是4萬億，到去年整個國家基礎(chǔ)貨幣是32萬億，漲了8倍，翻了三番。這個基礎(chǔ)貨幣出來當(dāng)然要進(jìn)入市場，會引發(fā)通貨膨脹。但是大家又沒感覺，這個杯子沒漲價，或者說我們的生活用品很多也沒漲價，因?yàn)樗羞@些平時使用的商品都是屬于產(chǎn)能過剩，供過于求的，所以即使通貨膨脹在買不掉的東西面前，通貨膨脹也沒用，商品不漲價還是不漲價。

物價上升是三個因素，一是貨幣發(fā)行，通貨膨脹。二是供不應(yīng)求，如果僅僅供不應(yīng)求貨幣沒發(fā)行，供不應(yīng)求也不會出現(xiàn)，因?yàn)榇蠹叶几F，窮的資金收縮，買不動?xùn)|西，你說供不應(yīng)求這種事情除非是很奇怪的管制，正常情況下不會的。所以在我們這十幾年貨幣這么增加了，沒有感覺各方面都通貨膨脹，那這個錢總要出來，出到哪兒去呢?只有房地產(chǎn)是供不應(yīng)求的，是一個從人均10平方到40平方的過程，是一個城市人口3億、5億變成6億、7億的過程。這個過程有一個巨大的蓄水池，使得資金漲了8倍，影響商品的價格自然也會往上漲。所以實(shí)際上通貨膨脹支撐了房地產(chǎn)，或者房地產(chǎn)吸收了通貨膨脹的因素，使得社會上其他的東西不怎么漲。今年可以說豬漲價吸收了各種因素，房地產(chǎn)倒沒怎么漲。所以第二個因素是通脹。

3.匯率。貨幣是一個國家自己的貨幣，從全球來看每個國家的貨幣對別的國家都會形成匯率，這個匯率如果升值了，這個時候是一種概念。如果貶值了，又是一個概念，那么如果貶值了，外匯進(jìn)入中國買房子就變得便宜。如果你的貨幣升值了，外國人拿了錢來買中國的東西就顯得貴。那么在這個過程中也會推動中國房地產(chǎn)價格往上升或者往下降?？傮w上在過去的20年，我們貨幣超發(fā)、增發(fā)，貨幣的增長率是最高的。但是之所以沒有影響其他的社會商品，房地產(chǎn)立了大功，它等于像個大肚子把貨幣吸收到它這兒，社會其他方面反而平衡了。房地產(chǎn)之所以有這個吸收性不僅是因?yàn)樗看螅宜┎粦?yīng)求，這兩個因素結(jié)合起來它就往上升。同樣這個過程中，中國人民幣也出現(xiàn)了貶值，要知道90年代的人民幣是1美元換2塊、4塊、6塊，后來變成了7塊，最高的時候換到8塊，1美元換8塊人民幣，然后又有人民幣逐漸升值，現(xiàn)在又貶值，到7左右。也就是說這個匯率變成也影響中國市場。

講這三個因素，過去的20年都是推過中國房價上升的。但是今后十來年這三大因素存在不存在?當(dāng)我們的貨幣從4萬億增加到了30多萬億，漲了8倍。M2過去十幾年每年增長10%以上，最高的時候增長20%以上，現(xiàn)在開始你看已經(jīng)連續(xù)三年中國的M2每年的增長就是在8%-9%，很穩(wěn)健，一位數(shù)的增長，也就是GDP漲多少，物價指數(shù)是多少，加在一起就是它的增長率。同樣基礎(chǔ)貨幣的發(fā)行量也大體上在8%左右。

總結(jié)，中國這幾年的貨幣政策基本上穩(wěn)定在跟GDP增長率同步，再也不會出現(xiàn)GDP漲8%，貨幣漲16%或者20%，這樣就不會有過多的貨幣進(jìn)入到房地產(chǎn)的蓄水池，把房地產(chǎn)價格泡高，這是一個概念。

第二，人民幣基本上是在升值或者穩(wěn)定當(dāng)中，中國人民幣今后十年又要從現(xiàn)在的1：6降到1：8或者1：9，我認(rèn)為不會出現(xiàn)這樣的概念。人民幣穩(wěn)定或者還在升值，外資進(jìn)來炒作房地產(chǎn)，買了你的房，等著你的房子升值的概率很小。因?yàn)槿绻嗣駧刨H值他外匯值錢來買，買了之后中國房地產(chǎn)升值了他賺錢。如果你這個匯率顯得人民幣很硬朗，他用外匯換成人民幣買你的房子就貴，過幾年哪怕房子漲了一點(diǎn)，他的貨幣如果沒有出現(xiàn)大起大落的話，他賺不了多少錢。所以匯率現(xiàn)象炒作中國房地產(chǎn)的可能性不大。貨幣現(xiàn)象使得房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)張可能也不大。供求上已經(jīng)平衡飽和，說某個城市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性短缺可能，但是整個中國的房地產(chǎn)還要每年去造很多的房子來滿足大家的剛需，這個概念不成立，所以供不應(yīng)求的現(xiàn)象小了，貨幣現(xiàn)象小了，匯率現(xiàn)象少了，通貨膨脹、物價上漲的要求低了。從這個意義上講，再想著炒房，十年翻一番、翻兩番，來賺幾倍錢的概率幾乎歸零。你說某一個地方的房子有可能，但也不會出現(xiàn)十年翻兩番。所以在這個意義上大家別再把生活的理念用2000年-2015年期間的經(jīng)驗(yàn)來推理今后15年，反犯經(jīng)驗(yàn)主義的錯誤，這是房價的問題。

總體上我們的房價也不會大起大落，如果沒有什么特殊的外力作用。比如香港的房價如果出現(xiàn)了美國金融危機(jī)的沖擊，房價會下跌。這是一種國際上的外力特殊的沖擊。那么如果國內(nèi)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)當(dāng)然也可能出現(xiàn)一陣子下跌，總體來說中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，大幅度的房價下跌是不會的。但還要想著大幅度的房價上升，也是一種夢幻，做夢?？傮w平衡，局部的有漲有跌，這是個基本的描繪。

第三個概念，就是中國的房地產(chǎn)債務(wù)會得到控制并且有較大幅度的下降。中國房地產(chǎn)世界之最的現(xiàn)象就是高負(fù)債。房產(chǎn)商平均負(fù)債率84%，這是講整個中國9萬多個房產(chǎn)商的負(fù)債率在84%，是不是我們中國的前10個、前100個大的房產(chǎn)商的負(fù)債率就低一點(diǎn)呢?2018年中國前10大房產(chǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模在5000億以上到1萬多億之間的前10大房產(chǎn)公司，他們的負(fù)債率是84%，跟9萬個房產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率基本一樣。香港人炒房地產(chǎn)，香港的房產(chǎn)公司可以說就是中國房產(chǎn)商的老師。

因?yàn)橄愀墼?0年代、80年代、90年代就是一個房地產(chǎn)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，1990年的時候中國還沒有房產(chǎn)公司，所以大體上中國的土地批租的方法，中國的房地產(chǎn)商運(yùn)行的方法，90年代向香港學(xué)來的。但是香港房產(chǎn)公司的平均負(fù)債率就是在35%左右，香港的房產(chǎn)公司到了大陸來運(yùn)行，是不是南方的橘子跑到北方就變了呢?

也沒有，現(xiàn)在香港的那些有名有姓的房產(chǎn)公司在中國的房產(chǎn)獨(dú)立核算，負(fù)債率也是40%左右，并不怎么高?？梢姺康禺a(chǎn)公司的負(fù)債率高是中國特有的現(xiàn)象。美國、歐洲也負(fù)債率不高，都在50%以內(nèi)。為什么我們的負(fù)債率特別高呢?大家只要看看房產(chǎn)商怎么運(yùn)行的。

首先是批租土地的時候，一塊地如果有1000畝，1畝地如果500萬，那么1000畝地就是50億。這50億不是自有資金，是跟銀行貸款來的。銀行本來應(yīng)該有自有資本金抵押物才能跟銀行貸款，現(xiàn)在銀行說你買地的錢我給你，買了以后這塊地抵押給我，本來已經(jīng)先有抵押品再借給你錢，現(xiàn)在這地方就交錯了。這50億地買下來是負(fù)債，然后要把這個房子建起來可能要花100億，這100億就是要有一個開發(fā)貸，這個開發(fā)貸假如說他去借了60億，他整個要100億，他可以先借五六十億滾動開發(fā)，分一期、二期開發(fā)，這是第二個，開發(fā)貸又是借來的。

第三個是等到你把一期的房子造好了，他就進(jìn)行預(yù)售。老百姓錢給了房產(chǎn)商，把全部的款項(xiàng)，包括按揭貸款付給了房產(chǎn)商，房產(chǎn)商的房子可能要過一兩年才能封頂造好交房。這一年里面只要你拿了人家的錢，東西沒交給人家，你就是欠債，這種欠債說得好聽一點(diǎn)叫無息欠債，因?yàn)槔习傩召I房的錢沒有利息，讓房產(chǎn)商白白利用了。說得不好聽，實(shí)際上是一個賴皮的欠債。這三個概念一起已經(jīng)把房產(chǎn)商的一生都在負(fù)債概念總結(jié)出來了。中間總有一點(diǎn)自己的資本金或者利潤在里面滾，所以負(fù)債率這三塊就是到了84%、85%，這都是講正常的，項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)正常、房產(chǎn)公司正常、規(guī)模不小，實(shí)力也很強(qiáng)的，就到這一步。幾千億的運(yùn)行，三筆賬一算就疊加起來了。

如果這個房產(chǎn)商規(guī)模小一點(diǎn)、質(zhì)量差一點(diǎn)，資金短缺的嚴(yán)重程度更厲害一點(diǎn)，他可能這三種資金過來還不能夠把項(xiàng)目搞成，他可能還要欠施工款，施工隊(duì)里農(nóng)民工的工資欠款，建筑企業(yè)的欠款，或者說讓建筑企業(yè)墊資來建設(shè)，以后房產(chǎn)賣掉以后再一起還債。這時候他可能都已經(jīng)到了資不抵債，再進(jìn)一步的等沒辦法的時候，職工亂集資投入到里面也是一種資金周轉(zhuǎn)，也是一種負(fù)債。甚至進(jìn)一步的來一個，房子不太好賣，說這個房子現(xiàn)在兩萬一平米賣給你們，賣給你們以后，你們跟我簽了合同，我以后按每年15%幫你們回購反租，也就是說你們買過去，然后你再交給我，我?guī)湍銈儼逊慨a(chǎn)出租，這套房子你如果100平方米，2萬一平米是200萬，你200萬給我，我給你15%的年息，每年給你30萬，相當(dāng)于亂集資行為。售后反租，聽著很規(guī)范，但這都是房產(chǎn)商透支過分的一種狀態(tài)。

所以不管是售后反租還是職工集資款，還是我們整個的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的借高利貸，或者還有工程墊款，都表示房地產(chǎn)企業(yè)的一種透支。當(dāng)后邊說的這三四種透支出現(xiàn)的時候，這個房產(chǎn)商基本上進(jìn)入資不抵債。如果這三四種情況都不發(fā)生，就是買地的錢貸款、開發(fā)貸拿一塊，然后開發(fā)貸用完了房子基本上也造到一定階段就預(yù)售，預(yù)售的時候把全款拿回來，再進(jìn)行建設(shè)施工。他整個的過程就80%多的負(fù)債，在這個意義上中國房產(chǎn)商聰明也聰明在負(fù)債，杠桿率極高?；蛘卟豢勺钃醯慕?jīng)濟(jì)規(guī)律使得中國房產(chǎn)商并沒有賺太多的錢。

大家有時候一說房地產(chǎn)暴漲8倍的價格、10倍的價格，房地產(chǎn)一定是富的流油，某種意義上很多房產(chǎn)商就是在為債務(wù)打工，還本付息。當(dāng)然如果在100億的基礎(chǔ)上，80億還掉了，賺十幾億還是可能的，要從這個角度他也是富豪。但是從房產(chǎn)產(chǎn)生了8倍、10倍的價格上升，他居然只賺了百分之十幾，其實(shí)里面有很多中國房產(chǎn)商不可評估的損失?？梢赃@么說，中國房地產(chǎn)8倍、10倍的增值的真正的載體，真正房地產(chǎn)富起來的群體是在座所有人或者整個社會老百姓，在這20年買房子的小業(yè)主群眾。在這個意義上講，正中下懷，挺好。我們房產(chǎn)掙了100萬億、200萬億，80%的錢是老百姓拿去的。為什么呢?我說兩個案例。

中國房產(chǎn)商的融資房子，就逼著他房子一旦竣工，必須在半年、一年、兩年內(nèi)盡快把房子都賣掉，賣掉他要還土地款、還開發(fā)貸，賣掉以后預(yù)售房的欠款結(jié)賬清零。賣掉以后他把職工集資款還了，賣掉以后當(dāng)然也能夠把施工隊(duì)伍的欠款還了。然后他才可能剩余下來如果有點(diǎn)錢的話，那是他的利潤，他也可以說富豪，也沒錯。但是這里邊有個概念，一切房產(chǎn)我說的十年、二十年漲了8倍，可不是你房產(chǎn)商造完的那一天漲了8倍，你造完之后賣的該什么價就什么價，可能你造完以后就等于你正常的施工成本運(yùn)行，然后該有的利潤，假如說在成本的20%，成本是100的話賣了120、130，就是你有三四十的利潤。

這些利潤是毛利，還要交稅，你有個10%，就真的是很好的了。額外的漲出1倍、2倍、3倍，那就是8倍，往往要過5年-7年，我們房地產(chǎn)商80%不會把房子等漲8倍以后再賣，沒有。他想這么做，他哪怕預(yù)測到五年八年以后漲這么多，但是他的悲劇在于他的資金模式必須在一兩年之內(nèi)還清，否則人家要拍賣的。從這個角度會有這個結(jié)果。

同樣，我們說李嘉誠的一個案例。在浦東中央公園配合有一個四季雅園，一共700套別墅，每套別墅平均在400多。他1995年買了土地造房，當(dāng)時算的成本1萬一平方。到了2000年我說上海的均價在2000多塊錢，但是他這個別墅能夠賣到一萬一、一萬二，他的成本在1萬元左右，毛利有兩千，這是如果當(dāng)時就全部賣掉的話就是這個價。然后因?yàn)樗呢?fù)債率極低，他所有的買地的錢是自己的，造房的錢自己的，不跟中國銀行貸款，沒什么負(fù)債，也不存在造好的要還款。

他做了一個模式，這700套房一套也不賣，統(tǒng)統(tǒng)租賃，租賃以十年期為準(zhǔn)，你住五年也可以，一般來租他這個房的都是高級白領(lǐng)，不能買，只能租，大家都簽十年。十年以后到2010年，這時候他的房子已經(jīng)到12萬，到期的全部退出，700套房子統(tǒng)統(tǒng)重新裝修。重新裝修一下一套房子300萬裝修費(fèi)，每平方米花8000-1萬塊錢裝修。裝修完了已經(jīng)是2013年開始賣房了，這時候已經(jīng)到了14萬、15萬一平方，700套全部賣掉。你說他賺了多少錢?他原來的房子就算利息，十幾年國外的利息就是百分之幾，十年翻不了一番。也就是說在這個意義上他賺了大錢。

那么高負(fù)債模式你可能高杠桿，你可能也是高利潤。但風(fēng)險也極大。但是對于房地產(chǎn)十年、二十年增值5倍、8倍的來說，保存著，低杠桿持有著是最大的發(fā)財。在這個意義上整個中國的房產(chǎn)商很少能夠持有房屋賺到8倍再賣的，這種案例中國前十大的房產(chǎn)商沒有一個有，因?yàn)樗麄兌际?0%以上的負(fù)債，他想持有也持有不了，每年借1萬億的債。

7%的利息，甚至還有10%的利息，每年的利息要付1000億，還要還本?，F(xiàn)金流每年要3000億的轉(zhuǎn)，那你不會每年把多少萬平方米一起賣掉，你每年賣的房子周轉(zhuǎn)資金來不及，支撐著一個巨大的周轉(zhuǎn)，支撐著一個巨大的面子，一個不當(dāng)心就是巨大的窟窿。所以中國房產(chǎn)商的模式仔細(xì)看是不行的。

也就是在過去的20年，高速擴(kuò)張的面積、高速擴(kuò)張的流量，這種情況下能夠支撐，在今后這個狀態(tài)這種模式死路一條。一方面這個量不能這么大規(guī)模的造，第二是房價也不會翻一番，翻兩番，這時候你再去高杠桿的撐，資金利息背著都是形同自殺，政府的管制措施也會出臺。所以在這個意義上講，房地產(chǎn)的債務(wù)是會下降的。下降到多少呢?我認(rèn)為至少去掉30幾個點(diǎn)，從80%降到50%左右。在這個過程中，聰明的房產(chǎn)商自己修身養(yǎng)性降低債務(wù)，國家的管制也不能再讓房產(chǎn)商占有那么多的債務(wù)資源。

大家知道中國全部工商企業(yè)，銀行債務(wù)量是在差不多70萬億，其實(shí)他對中國的GDP推進(jìn)就是5%左右，但是他占有的金融資產(chǎn)也是70萬億。所以我們有時候說工商企業(yè)制造業(yè)融資難、融資貴，如果房產(chǎn)商把他的70萬億減掉一半，把這30萬億加到實(shí)體經(jīng)濟(jì)上去，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難融資貴統(tǒng)統(tǒng)化解，就是資源平衡，總量就是這些，你這邊多了那邊少，最后就不平衡。是個結(jié)構(gòu)性改革的問題。

所以在這個角度，政府只要出三招，房產(chǎn)商的債務(wù)一定下來。

1.任何房產(chǎn)商不許再欠著債買地，買地的錢必須是自有資金，不能負(fù)債。全世界如此，只有中國慣著房產(chǎn)商跟銀行拼命貸款，然后銀行也愿意讓房產(chǎn)商貸款。一塊地50億，我借你50億，抵押品都不要。所以在這個意義上銀行要改變這個行為，政府賣地時候的資格審查，最重要的一條就是買地的錢是自有的，不跟銀行、信托借款。總之是企業(yè)自有資金，是自己的資本金。有了這一條立馬房產(chǎn)商負(fù)債可以下來20個點(diǎn)。

2.當(dāng)然是對房地產(chǎn)不能再搞那么寬松的預(yù)售房，預(yù)售房負(fù)債一定要等二三十層的房子結(jié)構(gòu)封頂。也就是說從預(yù)售開始到交房，你不能兩年到四年，一般是半年到一年，也就是說差不多還有半年的時間，最長不能超過一年這個房屋要交。這么倒算的話預(yù)售款的時間就縮短，兩年變一年，一年變半年，負(fù)債的狀態(tài)也就收縮了。

3.就是房地產(chǎn)商在今后的狀態(tài)里，他會以持有房屋的心態(tài)來出租。那么持有房屋出租如果有債務(wù)的話，一旦你是持有的房屋出租，你的租金就可以通過信托搞REITs，REITs是每年的現(xiàn)金流的租金收入形成的一筆信托投資，這種信托投資好像是債務(wù)，但不算債務(wù)，算股權(quán)投資。REITs的投資算股權(quán)，不算銀行貸款的債務(wù)，然后租金的收入是REITs100億，這100億租金收入來還這100億的十年、二十年、三十年的過程。這筆錢一進(jìn)來就把房產(chǎn)商的貸款，本來貸款100億，現(xiàn)在變成REITs100億，但是那個相當(dāng)于是股權(quán)資產(chǎn)，非債務(wù)資產(chǎn)。這么一算的話，這三筆賬只要一搞債務(wù)就下降，各方面的資源就優(yōu)化配置。

這是我講的第三個，中國房地產(chǎn)未來趨勢，債務(wù)一定會下降，政府管理方式也會變，房地產(chǎn)盈利模式也會變。最終負(fù)債率會下降到50%以內(nèi)。

第四個趨勢，中國房地產(chǎn)商的數(shù)量會大幅度下降。

剛才已經(jīng)說了中國房地產(chǎn)企業(yè)有9萬多個，我們城市人口一共8億多，不到9億。幾乎是每1萬人一個房產(chǎn)企業(yè)，8億人就是8萬個，9億人9萬個，這個企業(yè)不是房地產(chǎn)中介租賃公司，是指拿了土地造房子的開發(fā)公司，有8萬到9萬個。全世界所有國家，180個國家的房產(chǎn)商加起來也沒有9萬個。美國大大小小房產(chǎn)商沒超過500個，480多個。

包括香港也沒那么多的房產(chǎn)商，幾大房產(chǎn)巨頭十多家，再加一些小一點(diǎn)的。但是總而言之沒那么多，只有我們的房產(chǎn)商數(shù)量，剛才說全世界沒那么多，歐洲20多個國家所有房產(chǎn)商，獨(dú)立法人加起來不到1萬個。這種房產(chǎn)商數(shù)量多如牛毛，遍地房產(chǎn)商也就是中國的一場狂歡。所以17億平方米贏得了9萬個企業(yè)的生活費(fèi)，今后應(yīng)該減。你要算一下，9萬多個房產(chǎn)商前10家，也就是剛才說的前十前差不多有七八千億資產(chǎn)規(guī)模，1萬多億資產(chǎn)規(guī)模的企業(yè)，他們造了整個中國房子的30%，這是前10家。

前100家，造了中國全部一年開發(fā)量的70%，前1000家基本上造了90%。這個意思還有8.9萬家或者9萬家做了百分之幾，絕大部分是空殼公司，完全可以關(guān)掉。因?yàn)殚_也隨便開，門檻很低。關(guān)也隨便的關(guān)，今后肯定收緊。逐漸十幾天后一方面市場萎縮了一部分，從17億一年的建設(shè)量變成了10億，從這個角度，各個方面今后的發(fā)展難度也加大，許多企業(yè)會轉(zhuǎn)型。破產(chǎn)關(guān)閉，被收購兼并的，自我轉(zhuǎn)型，然后每年檢查年審的時候吊銷執(zhí)照，自我消失的。最終到2030年以后，最起碼6萬個沒了，剩下3萬個，這是用最寬松的思路想。嚴(yán)重一點(diǎn)8萬個沒了，留1萬個都是會出現(xiàn)的局面。

在這個意義上大量的人說自己在房地產(chǎn)公司就業(yè)，對不起了，會轉(zhuǎn)掉一大塊。所以小孩讀書還搞房地產(chǎn)之類的，這個市場就業(yè)系統(tǒng)會大幅度的下降。要轉(zhuǎn)行，要有長遠(yuǎn)規(guī)劃。要規(guī)劃也別往房產(chǎn)系統(tǒng)轉(zhuǎn)，這當(dāng)然不是絕對的，我是說不能再像原來那樣房產(chǎn)系統(tǒng)養(yǎng)了多少萬人，這也是個趨勢。

第五個趨勢，我們的房地產(chǎn)從17億變成10億，這個下降的過程中。具體哪些地方是開發(fā)熱點(diǎn)呢?我們過去從1億變17億過程，幾乎東西南北中處處都是房地產(chǎn)，今后會比較多的集中在三塊。

第一個熱點(diǎn)，人口超過1000萬的國家超級大城市，但是它還有潛力從1000萬變2000萬的超級大城市。比如說上海，人口過了1000萬，現(xiàn)在實(shí)際上是2500萬的超級大城市，他再過十年也不會變4000萬，基本上天花板封頂了。這時候上海過去幾年，每年幾千萬平方米的房產(chǎn)開發(fā)量最后會越來越少的，他不會再這么擴(kuò)張了。但是鄭州現(xiàn)在1000萬人口，也是國家超級大城市，我們國家的中心城市分幾個等級，1000萬人以上的城市叫國際級的超級大城市，超大城市。500萬-1000萬叫特大城市，100萬-500萬叫國家級大城市。50萬-100萬是中等城市，50萬以下是小城市。在這個意義上的房地產(chǎn)熱點(diǎn)會在超級大城市中的1000萬往2000萬擴(kuò)張的城市走，已經(jīng)過了2000萬的比如北京和上海，不會再去把城市規(guī)模擴(kuò)大一倍造許多房子，這是一個熱年。

第二個熱點(diǎn)，就是超級大城市都會帶出一個大都市圈，這個大都市圈是以超級大城市的市中心100公里為半徑畫個圈，100公里的半徑的平方，3萬多平方公里，也就是超級大城市本身可能只有兩三千平方公里的城市區(qū)，但是100公里的半徑畫個圈形成的3萬多平方公里當(dāng)中的中等城市、小城市，是會加速度發(fā)展的。這是一個概念，這個概念不是超級大城市本身2000萬人變成2500萬人，而是指100公里范圍內(nèi)的獨(dú)立于超級城市外邊，屬于超級城市的城市圈，可能現(xiàn)在50萬、100萬、200萬、300萬，會不會變成500萬呢?比如上海到嘉興就是80公里，嘉興現(xiàn)在整個城市是300萬人，這是一個國家級大城市，不大不小，但是因?yàn)楦虾＝?jīng)濟(jì)圈連上了，以后輕軌、地鐵什么都通了，結(jié)果上海本身擴(kuò)張不了了，他那邊乘勢而上。你們?nèi)タ船F(xiàn)在在上海周圍發(fā)展的超級塊的，浙江方面是嘉興，江蘇方面是蘇州，他們這十年二十年增長率都很快，今后還會繼續(xù)快。這是第二個概念，相當(dāng)于首爾旁邊，首爾本身1000多萬人，但是它旁邊有個3000萬人的首爾大區(qū)，就是漢城。但是這個大區(qū)不算首爾，是整個周圍的。同樣巴黎旁邊有各大巴黎區(qū)，倫敦旁邊有個大倫敦區(qū)。紐約市旁邊有個紐約都市圈。

第三個熱點(diǎn)，我們說的城市群。城市群是指幾個大城市距離200、300、400公里范圍內(nèi)，這400公里范圍內(nèi)空間極大，有幾十萬平方公里。但是這個城市和城市會互相聯(lián)系，這種城市群中你如果是大城市，可能500萬變成700萬，然后變成特大城市，特大城市也會擴(kuò)張到1000萬以上超大城市，城市群不管是長三角還是珠三角，還是京津冀，中國四大城市群，包括中部武漢長沙城市群，還有鄭州、河北、河南、中原大地的城市群。我講這塊，中國的城市以后一個是城市群，城市群最遠(yuǎn)距離400公里直徑，有一批城市互相之間幾百公里。但是到了500、1000以上，上海跟天津兩個大都市，大都市之間的合縱關(guān)系不是城市群，天津和北京是城市群，因?yàn)榫褪悄敲?00多公里。

這三個熱點(diǎn)，房地產(chǎn)如果繼續(xù)要開發(fā)就是在這三個熱點(diǎn)上，其他地方拾遺補(bǔ)缺，大公司一般不會去那邊展開，地區(qū)的本地公司補(bǔ)點(diǎn)缺口，大體如此。

第六個趨勢，中國房地產(chǎn)的銷售模式。就是我剛才說到的100%、99%造好了就賣的模式。在今后會發(fā)生轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換成什么呢?如果一個地方有100的房子，可能20%的房子是政府的保障房，保障房是租賃的。第二是市場上房產(chǎn)商造的房子，差不多三分之一也會是租賃房，他長期持有租賃運(yùn)作。這個租賃費(fèi)用會是商品房價格的租賃房，而不是政府保障房、公租房的租賃費(fèi)。然后再剩下50%左右還是維持原來的商品銷售，這是一個概念。那么這個社會上的老百姓最后有50%左右是住在租賃房，50%左右里面的20%多一點(diǎn)是商品化的租賃房，有20%多一點(diǎn)是政府搞的租賃房。

這樣這個社會形成一個新的，房產(chǎn)是拿來住的，而不是拿來炒的。就形成一個新格局。在這種背景下整個房產(chǎn)的經(jīng)營模式就會發(fā)生變化。那么房地產(chǎn)的金融工具里面，像REITs這類的業(yè)務(wù)就會比較大規(guī)模的開展，REITs這個業(yè)務(wù)有很多房產(chǎn)商包括金融企業(yè)想搞，十年前就想搞，幾乎沒有成功的，沒搞起來。因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)從來不搞租賃，幾乎都不搞租賃，最后都是一賣了之。你只要是銷售房就沒什么REITs，我信托公司給你一筆貸款，你到時候還債就是了。只有REITs這樣的房屋，租賃房才可以用REITs的方法搞，所以經(jīng)營模式變化，融資變化也會變化。

以上就把中國房地產(chǎn)的六個趨勢給說清楚了。對于中國政府在管理房產(chǎn)商的時候也會逐漸按要求，把房地產(chǎn)是用來住的，而不是拿來炒的管控方法實(shí)現(xiàn)市場化、法治化、規(guī)范化的景象。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在為了調(diào)控房地產(chǎn)出了很多的行政性措施，限購、限貸、限價、限買、限賣，限價明明市場上5萬一平方，你現(xiàn)在只能賣四萬二，那不是鼓勵投機(jī)嗎?

誰都知道市場上都是5萬，二手房都在5萬，新房子質(zhì)量比二手房還要好，賣4萬，又造成開后門效應(yīng)，其實(shí)這是不可以的，這是一個限價的概念，房地產(chǎn)為了現(xiàn)金流他會降價，這是一種。第二種限貸，不給你貸款。第三種是你降價賣也不許你賣，今年你造好10萬，只準(zhǔn)賣2萬，還有8萬不許賣。

老百姓這邊限購，如果夫妻離婚了可以有權(quán)申請，就造成了很多人假離婚，假離婚最經(jīng)典的案例是我以前的一個同事，告訴我，他說我兒子結(jié)婚了，他們要買房，工作單位挺好，也有點(diǎn)錢，還買得起房。但是限購，不能買。而且他這個不能買是這樣，限購以后還要搖號，十個人搖到一個號，為了增加搖號的概率，他就要去申請買房的指標(biāo)，因?yàn)橄拶徚?，他們小夫妻兩個人新結(jié)婚可以有個指標(biāo)，盡管父母親有房子，但是脫離關(guān)系要辦一個手續(xù)。第二就是讓丈母娘丈人結(jié)婚，這是大人愿意，中國的父母對小孩是無微不至，什么事都肯干的。離婚以后就有兩個指標(biāo)，十套房兩個指標(biāo)去搖號，保險再保險，叫外公外婆80幾歲離婚了，這樣三連套的概念又要開個后門，為什么呢?

因?yàn)槟Ц咭怀叩栏咭徽?，政府官員的本事也是很大的，就來個必須離婚兩年才能買房?，F(xiàn)在離婚的有買房資格也不算。這幫兄弟也有辦法，我說你怎么解決的?他說我們跟民政系統(tǒng)的熟人，民政部門幫你蓋章，把時間改一改，延長到兩年，好像也不犯大過，居然就蓋出三個許可。然后去搖號搖到了兩套，兩套房因?yàn)檫@個房子是限價房，明明可以5萬的，按4萬左右賣的，他卻買了100平米，立馬就是賺100萬，所以這個離婚結(jié)婚還真是價值百萬。這是很荒唐的問題。所以這些不能長久，不符合中央要求。你一時權(quán)宜之計(jì)也無可厚非，出發(fā)點(diǎn)也是可以理解的，但是如果整個社會都用這個辦法治理，那房產(chǎn)系統(tǒng)搞不好。

應(yīng)該什么辦法弄呢?實(shí)際上政府只要在市場規(guī)則上做到六條，房產(chǎn)炒作就炒不起來了。

第一條，就是非常嚴(yán)格的執(zhí)行90年代就形成的，也是全世界都基本如此的買土地批租土地自有資金。我們工商企業(yè)注冊資本總要有個三分之一，你注冊了500萬，銀行借1000萬，形成1500萬的總投入，資本金總要占三分之一。房產(chǎn)商開發(fā)造房整個都是借貸，你土地錢相當(dāng)于整個投資的三分之一，你應(yīng)該要有自有資本金。只要卡住了這一條地王就炒不起來，所有的炒作背后都有銀行。只要杜絕銀行參與炒地，房產(chǎn)商是不可能把50億變成200億、300億的。所以在這個意義上炒房的核心是炒地，地炒不起來炒房也沒了，這是第一條。這條政府管制極其容易，只要認(rèn)真就能做到。

第二條，土地價格拍賣永遠(yuǎn)不要拍過當(dāng)期房價的三分之一，也就是政府永遠(yuǎn)不要做房價推高的動力。什么意思呢?如果這個小區(qū)周圍一平方公里內(nèi)的樓盤，現(xiàn)在當(dāng)期的房價是3萬一平方，你政府在這一平方公里里面的某個地方，比如說有100畝地，拿出來拍賣土地。千萬不要拍成兩萬三萬，你永遠(yuǎn)只能拍當(dāng)期房價的三分之一，房價是3萬，地價也就拍到1萬。拍到1萬如果還往上漲，說明這個地方土地供應(yīng)不足，供不應(yīng)求，短缺了，政府再拿一塊地出來再拍，供地量要增加，供地增加價格也會下來。

你不要覺得拍的越多政府土地收入越高，政府發(fā)財了，長遠(yuǎn)的話這個地區(qū)營商環(huán)境會被破壞。所以高地價必然帶來高房價，高房價破壞營商環(huán)境，不能短視，要有長遠(yuǎn)的概念。從這個意義上，如果出現(xiàn)房產(chǎn)公司沒有背銀行來拍賣土地，但是地價還是很高，你就要研究供求上的問題，要多供應(yīng)一點(diǎn)土地，把價格平衡到當(dāng)期房價三分之一。這個地方只要6萬一出來，原來3萬、2萬一平方的房屋都跟著迎風(fēng)而漲，所以政府賣地會推動房價上漲，這件事要控制住。你只要這個控制住了，炒地炒房的現(xiàn)象就會被遏制。

第三條，還是和供地有關(guān)，在土地供應(yīng)上面房產(chǎn)建設(shè)的總量上面，政府應(yīng)該有理性的判斷。一個城市如果1000萬人，住宅面積人均50，反正你造到5億平方米就飽和了，不能造6億、7億、8億，變成人均150，肯定爛尾樓、鬼城、空城會出現(xiàn)，所以這是總量概念。寫字樓根據(jù)什么來呢?大體上GDP如果你有1萬億，你3000萬平米寫字樓足以。這是一個城市空間內(nèi)需剛需，多一點(diǎn)少一點(diǎn)是個左右，但不能多太多或者少太少，如果1萬億的GDP，你只有1000萬平方米寫字樓供不應(yīng)求，扼殺了金融商貿(mào)辦公樓的需求。就是這個概念。但是你如果1萬億GDP，造了5000萬、6000萬寫字樓，空樓又會出現(xiàn)。同樣商鋪百貨點(diǎn)，大體上一個城市的商業(yè)零售額，比如上海一年1萬億的零售額，說白了也是3萬元零售額1平方米商鋪，意思是如果1平方米一年平均能夠銷掉3萬元，那么這一平米的租金還有商店的成本打平，還能有盈利。

如果1平方米只應(yīng)對了1萬元的零售額，商店都是要賠死的，或者商店實(shí)際上空樓一片，現(xiàn)在很多超級大百貨shopping mall這些地方幾乎門可羅雀，三分之一的商店不斷的關(guān)，就是過剩了。有的城市一動手說造十個shopping mall，一個30萬平方米，我聽了就當(dāng)神經(jīng)病，弱智在干活，這個沒什么好說的。你這種規(guī)劃出來房產(chǎn)商如果響應(yīng)這種規(guī)劃就來造，房產(chǎn)商是弱智的平方，一樣的道理。反正你沒腦子。做事獨(dú)立思考就在這個意義上，市場分析，有有基本常識。我在講的這些都經(jīng)濟(jì)學(xué)上的知識，跟市場行為無關(guān)，跟政府也無關(guān)。在這個意義上政府官員要學(xué)市場知識，企業(yè)家要學(xué)市場知識，房產(chǎn)商當(dāng)然要學(xué)房地產(chǎn)的市場知識，所以要遵循這一條，這一條首先是政府規(guī)劃要負(fù)責(zé)。不能政府沒規(guī)劃，由著房產(chǎn)商造多少是多少，或者政府亂規(guī)劃房產(chǎn)商沒腦子，跟進(jìn)多少是跟進(jìn)，都會出矛盾的。

第五條，老百姓銷售的系統(tǒng)一定要管制住房產(chǎn)商銷售過程中的銷售行為，一個就是老百姓買房，首套房20%或者30%的首付款，70%-80%的按揭貸款，這是合理的。第二套房50%首付，50%按揭貸款，老百姓如果到了第三套以上的房子，純屬在炒作，這第三套是他家庭本身，如果家庭生了小孩，小孩成家了自己搞一套房，這個和家庭的第三套無關(guān)。就算一個獨(dú)立的家庭自己擁有的房子，一套是基本居住，兩套是改善。到了第三套實(shí)際上進(jìn)入炒作系統(tǒng)，你也沒必要去敬他，100%首付，沒有按揭貸款。按揭貸款對炒房系統(tǒng)，第三套就可以關(guān)閉。就是剛需的第一套應(yīng)該二八、三七的有首付和按揭。第二套50：50，第三套零按揭，不用限購。

所以在這個意義上講，政府把這個事情管好。這政府也要防止開發(fā)商，或者市場上亂七八糟的金融機(jī)構(gòu)搞首付貸，名以上老百姓自己拿20%-30%，比如100萬一套的房子30萬自付，結(jié)果30萬這部分用了P2P、校園貸、首付貸去貸款，甚至有房產(chǎn)商在這里邊跟金融機(jī)構(gòu)說好，你金融機(jī)構(gòu)借給他一個首付貸，我對這個首付貸還來貼5%的利息或者6%的利息，這個利息房產(chǎn)商來背，你金融機(jī)構(gòu)就付貸款給消費(fèi)者，消費(fèi)者負(fù)責(zé)幾年內(nèi)把首付貸款的本金還了，利息我貼了，房產(chǎn)商為什么做這個好事呢?其實(shí)要把他的房屋早點(diǎn)賣掉。相當(dāng)于搞了一個出口信貸，賣方信貸，就是這個意思。但是這種辦法用到這個地方混淆了信用、混淆了首付對房產(chǎn)的信用，當(dāng)首付沒有的全額貸款的房子就是美國人的次貸，次貸危機(jī)造成了幾萬億美元的壞賬，就是因?yàn)檫@塊杠桿太高，所以這件事政府要管制住。

如果政府把這些原則都管制住的話，實(shí)際上最終我們政府在政府市場平衡上基本上炒房系統(tǒng)就炒不起來了，但是有一件事，不管房地產(chǎn)怎么平穩(wěn)，總有一部分人即使現(xiàn)在的商品房價格跌50%他也買不動。所以總有一部分人要政府保障房，這個意思我們政府至少該有20%，政府掏錢造的房子以保障的價格出租給老百姓，大體上20%的公租房。另外還有一部分危舊房里住著的，被政府拆遷以后作為保障房安置的，這是有產(chǎn)權(quán)的，拆遷了他的房子，這也是一種保障房?？傊谏唐贩亢妥赓U房當(dāng)中，政府應(yīng)該有20%的保障性租賃房，10%的產(chǎn)權(quán)型保障房。這樣就形成整個社會如果有1000萬人，30%人住在保障房系統(tǒng)，70%萬人住在商品房?？傊纬呻p軌制也十分重要。香港的問題就屬于租賃房系統(tǒng)規(guī)模，說起來不小，香港760萬人，380萬人住在香港政府的租賃房里，還有380萬住在商品房，那都是白領(lǐng)，最貴的七八十萬一平的房子。

這個覆蓋率是可以的，毛病在哪兒呢?這個租賃房人均只有4平方米，如果你三口之家進(jìn)去，又是廚房、又是廁所、又是睡覺，又是小孩做作業(yè)的，或者會客，都在這個房子里。外辦非常漂亮的香港，20多層的公寓，一排一排的，外邊的環(huán)境也不錯，電梯一進(jìn)去一個樓層10幾套房子，一看就是集裝箱抽屜式的房子。我去年去香港，現(xiàn)在香港特首，林鄭月娥當(dāng)時還沒做特首，我們當(dāng)時去就是參加林鄭月娥當(dāng)特首的活動，她還陪我一起看了香港的公租房。看完以后我得到的印象是覆蓋率可以，面積太少，至少人均15平方米，我們中國政府所有的城市保障房要么不保障，要保障人均15平方米。

三口之家14平方的話就是建筑面積40多平米的房子，那才像一個可以安頓的家。否則就是上海1990年以前人均兩三平方，都是可憐巴巴的狀態(tài)。所以在這個意義上做事，要加10平方。要加10平方公里，就是1000萬平方米土地，容積率如果1：4就是4000萬房子，就干這個活。這樣的房子10萬一平方造出來了，因?yàn)槟悴皇巧唐贩浚?000萬×10萬就是4萬億，4萬億聽起來也是很了不得的，但是對香港的GDP來算賬小菜一碟，應(yīng)該做這件事。作為政府公共服務(wù)就該做這個事。你去學(xué)新加坡，新加坡400萬人，300萬人住在政府公屋里，就是人均20平方米作為基本標(biāo)準(zhǔn)，作為基本標(biāo)準(zhǔn)，然后你有一定的檔次、一定的級別，還可以住的更寬一點(diǎn)，也就是說整個新加坡所有的基本的公務(wù)員基本的白領(lǐng)、學(xué)校、醫(yī)院，或者各種各樣的老百姓，70%都住在里面，300萬人住在里面，100萬人買商品房那也很貴。

就是說政府雙軌制是應(yīng)該的，香港的雙軌制理論上他們以前也一直宣傳，這是問題的一個陷阱，這應(yīng)該把它解決好。以上說的就是房地產(chǎn)趨勢以及政府怎么管控，如果把這六條管控好，政府也用不著限購限貸，就用市場化的辦法、法治的辦法、經(jīng)濟(jì)規(guī)則來把它調(diào)控好。那么房產(chǎn)商在這個過程中審時度勢的，只要做到不四面出擊，不去建太大的樓盤，不要搞高負(fù)債，不要制造粗制濫造不安全的房子，整個房產(chǎn)商的經(jīng)營當(dāng)然還是支柱產(chǎn)業(yè)，還是很有前途的。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)