深圳“豪宅稅”調(diào)整已半月有余，市場(chǎng)成交量從一開(kāi)始的上揚(yáng)明顯，到目前已逐漸趨穩(wěn)。

據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，豪宅線調(diào)整一周后，深圳二手住宅成交量整體環(huán)比上漲72%，各區(qū)域成交普遍上漲。

新政第二周(11.18-11.24)深圳二手住宅成交2094套，環(huán)比上升僅為11.09%。

價(jià)格方面，深圳各區(qū)二手住宅掛牌價(jià)普遍上調(diào)，10區(qū)中有8個(gè)區(qū)域價(jià)格微漲，僅鹽田和坪山微跌，全市環(huán)比微漲0.15%

11月26日，深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫告訴時(shí)代周報(bào)記者，“從目前來(lái)看，二手房已經(jīng)過(guò)了量?jī)r(jià)齊升的階段，市場(chǎng)會(huì)穩(wěn)定下來(lái)。”

地產(chǎn)中介“活過(guò)來(lái)了”

上述改變始于雙11這一天。深圳市宣布，從2019年11月11日起，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)不再有價(jià)格的規(guī)定，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平米以下的房子均為普通住宅，免征增值稅。

在此之前，深圳二手房超過(guò)指定價(jià)格，就要繳納高昂的增值稅。例如羅湖區(qū)的房屋只要總價(jià)超過(guò)390萬(wàn)，福田區(qū)總價(jià)超過(guò)470萬(wàn)的，就被界定為“豪宅”。

該界定范圍調(diào)整后，原本被劃定在“豪宅”范圍內(nèi)的、無(wú)法享受優(yōu)惠的房源，部分將變成普通住宅，稅費(fèi)可以省去幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)不等。

根據(jù)Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)，以深圳南山的建筑面積90平方米為例，整個(gè)稅費(fèi)加起來(lái)可以節(jié)省21.57萬(wàn)元。

11月26日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時(shí)代周報(bào)記者指出了了此次調(diào)整背后的原因：“目前，樓市調(diào)控最緊張的時(shí)候過(guò)了，政策基本見(jiàn)頂，貨幣開(kāi)始寬松;另一方面，‘因城施策’下，各個(gè)地方有更多的自主權(quán)。最為重要的是，不動(dòng)豪宅標(biāo)準(zhǔn)的話，深圳的房子不循環(huán)了。”

李宇嘉表示，此前深圳曾是全國(guó)房子交易最頻繁的城市，2015和2016年二手房流轉(zhuǎn)率達(dá)8%，幾乎每10套房子里就流轉(zhuǎn)一次，而京滬只有4%。

交易成本的降低直接帶動(dòng)了賣(mài)家漲價(jià)。

“我看中的寶安小房子獨(dú)棟住宅上個(gè)月是320萬(wàn)成交的 這個(gè)月同戶型朝向的房?jī)r(jià)漲成338萬(wàn)，該政策出來(lái)后，直接變成350萬(wàn)。”“豪宅稅”調(diào)整的第二天，11月12日，家住深圳寶安區(qū)的白領(lǐng)小李對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，由于價(jià)格上升較多，自己正在考慮是否出手。

根據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)，豪宅線調(diào)整一周后，從成交量來(lái)看，福田等7個(gè)區(qū)域成交量周環(huán)比上漲50%以上。其中，光明區(qū)環(huán)比上漲250%，漲幅最大;其次是龍華區(qū)，環(huán)比上漲98%。

11月20日，一名福田區(qū)某中介門(mén)店的負(fù)責(zé)人，告訴時(shí)代記者，在豪宅線調(diào)整前，因?yàn)槟甑讓⒔?，其所在的店帶看量有所下滑，就在豪宅線政策調(diào)整三天時(shí)間內(nèi)，咨詢購(gòu)房或主動(dòng)尋求購(gòu)房信息的人數(shù)之前多了一倍。

“豪宅稅調(diào)整一周后，深圳中原二手成交量出現(xiàn)了較為明顯的回升，增加4成以上。”鄭叔倫向時(shí)代周報(bào)記者提出。

火爆的交易額也讓地產(chǎn)中介“活過(guò)來(lái)了”，鄭叔倫表示，深圳中原的傭金費(fèi)用上漲了30%。

成交量增速趨穩(wěn)

另一個(gè)改變是買(mǎi)家的選擇。

此次減稅直接促進(jìn)了剛需及改善型需求的釋放，但新房市場(chǎng)的表現(xiàn)卻不及二手房市場(chǎng)。

深圳中原研究數(shù)據(jù)顯示，11月11日—17日期間，深圳新房住宅共成交658套，環(huán)比下降13.3%;面積共計(jì)68582平，環(huán)比下降9.9%。

截至11月24日，11月深圳全市一手住宅成交2488套，二手住宅成交6151套。

此前的二手交易中，增值稅、個(gè)稅都由業(yè)主出，但賣(mài)房業(yè)主通常要求實(shí)收，在此情況下，稅費(fèi)和贖樓，都轉(zhuǎn)嫁給了買(mǎi)家，導(dǎo)致買(mǎi)家成本過(guò)高，這也使得買(mǎi)家更愿意選擇新房。

深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平曾對(duì)外公開(kāi)表示，高昂的稅費(fèi)使得經(jīng)紀(jì)人通常會(huì)選擇二手房客戶轉(zhuǎn)到新房市場(chǎng)。

“聽(tīng)經(jīng)紀(jì)人講，在西麗(屬南山區(qū))那邊平均一套二手房交易下來(lái)稅費(fèi)是四五十萬(wàn)，相當(dāng)于一輛奧迪的價(jià)格。”10月18日，肖小平在貝殼研究院發(fā)起的粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)高峰論壇上透露道。

“政策利好針對(duì)二手，必然會(huì)分流部分一手市場(chǎng)的購(gòu)房者，但整體市場(chǎng)氛圍帶動(dòng)下，入市人群增多，觀望減少，也會(huì)帶動(dòng)新房的成交，當(dāng)然新房市場(chǎng)的成交受推盤(pán)影響較大，新房市場(chǎng)的供應(yīng)的質(zhì)與量決定了新房市場(chǎng)的成交。”鄭叔倫向時(shí)代周報(bào)記者表示。

如今，新政已經(jīng)實(shí)行兩周，政策逐漸被消化，市場(chǎng)也有所變化。

深圳貝殼指出，成交方面，龍崗、大鵬、羅湖成交保持上漲，南山、寶安、龍華成交占比小幅減少。

根據(jù)樂(lè)有家研究數(shù)據(jù)，新政第二周(11.18-11.24)深圳二手住宅過(guò)戶2094套，環(huán)比上升僅為11.09%。

“隨著之前性價(jià)比高的房源被消化，加上部分業(yè)主反價(jià)，目前市場(chǎng)上放售的房源價(jià)格較之前要高，吸引力開(kāi)始下降，客戶算下來(lái)可以節(jié)省的稅費(fèi)，都被業(yè)主通過(guò)提價(jià)所‘吃掉’，客戶自然不愿意買(mǎi)單，所以近一周市場(chǎng)成交量開(kāi)始高位回落，不過(guò)這是市場(chǎng)正常表現(xiàn)。”鄭叔倫補(bǔ)充道。

買(mǎi)賣(mài)雙方博弈

隨著二手房市場(chǎng)溫度的上升，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈格局也悄然發(fā)生。

11月23日，一位寶安區(qū)的資深中介人士羅明(化名)向時(shí)代周報(bào)記者指出，在熱門(mén)銷(xiāo)售地區(qū)，有業(yè)主直接把剩下的稅費(fèi)乘以2乘以3加到房?jī)r(jià)中，更有甚者，直接不賣(mài)了。

“為了避免房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的額外增加成本，不少換房的業(yè)主，先買(mǎi)后賣(mài)，先借錢(qián)買(mǎi)入，再賣(mài)房還錢(qián)。”羅明指出。

羅明向時(shí)代周報(bào)記者表示：“只要漲價(jià)的價(jià)格，沒(méi)有超過(guò)原來(lái)的差額增值稅，對(duì)買(mǎi)家還是有利的，比如一套房子原本要交25萬(wàn)增值稅，省掉這筆稅費(fèi)后，賣(mài)方如果漲10到15萬(wàn)，買(mǎi)賣(mài)雙方是雙贏的，還是能夠促進(jìn)成交。”

“通常情況下，我會(huì)在賣(mài)家和買(mǎi)家之間尋求一個(gè)折中價(jià)格。調(diào)整政策剛出來(lái)的時(shí)候比較瘋狂，但現(xiàn)在也已經(jīng)過(guò)去一周多了，買(mǎi)賣(mài)雙方都變得比較理性了，在我上周成交的三筆交易中，有兩個(gè)業(yè)主都讓步了。”

除了賣(mài)家反價(jià)，還有不少買(mǎi)家反價(jià)。

羅明向時(shí)代周報(bào)記者表示，有一位買(mǎi)家在雙11新政前就簽訂了合同，實(shí)收480萬(wàn)，但由于買(mǎi)家稅款不夠，經(jīng)過(guò)協(xié)商，賣(mài)家最后實(shí)收為500萬(wàn)，前提條件是稅由賣(mài)方出，雙11新政后，一下少了幾十萬(wàn)稅，買(mǎi)家希望退款，賣(mài)家則表示應(yīng)按照原來(lái)合同執(zhí)行。

鄭叔倫指出，不少業(yè)主確實(shí)調(diào)高價(jià)格，甚至不賣(mài)繼續(xù)持有。上調(diào)幅度很難說(shuō)，更多由業(yè)主心態(tài)決定，有些業(yè)主可能看好房?jī)r(jià)上漲，但漲價(jià)過(guò)高并不理性。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，豪宅線調(diào)整一周后，全市約有4%的二手房源價(jià)格上調(diào)。

在深圳所有漲價(jià)二手住宅中，約有22.54%的房源位于南山區(qū)，占漲價(jià)房源總量比重最大;其次為福田區(qū)，占比約20.49%;漲價(jià)房源量較少的區(qū)域?yàn)槠荷健⒐饷?、鹽田。

11月27日，深圳貝殼指出，均價(jià)方面，隨著時(shí)間的推移，中高價(jià)位物業(yè)成交占比減少。其中，300萬(wàn)以內(nèi)物業(yè)占比變化不大，300-500萬(wàn)內(nèi)物業(yè)成市場(chǎng)主流，占比43.6%，主要是龍崗、羅湖低總價(jià)物業(yè)較多，成交占比擴(kuò)大，推動(dòng)均價(jià)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

“從掛牌情況來(lái)看，掛牌價(jià)稍高于原豪宅價(jià)格的房源最易漲價(jià)。以福田區(qū)為例，福田區(qū)原豪宅界定標(biāo)準(zhǔn)為≥470萬(wàn)的住宅，豪宅線調(diào)整后，11月11日前掛牌價(jià)位于470-1000萬(wàn)的房源漲價(jià)數(shù)量最多。”上述福田區(qū)某中介門(mén)店的負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)指出。

不過(guò)，大多數(shù)業(yè)主目前對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整較為理性。

根據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，從掛牌均價(jià)漲幅來(lái)看，深圳各區(qū)漲價(jià)的二手住宅中，大部分房源均價(jià)漲幅≤3%，其次為3%-5%的漲幅區(qū)間。(蔡穎)

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