公募籌備REITs，新基建更適合做底層資產(chǎn)

《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿)4月30日發(fā)布以來，公募REITs成為行業(yè)業(yè)務(wù)的焦點。為推動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs穩(wěn)妥起步，5月8日基金業(yè)協(xié)會召開座談會探討發(fā)展大計，行業(yè)機構(gòu)代表，發(fā)改委投資司和證監(jiān)會機構(gòu)部、債券部相關(guān)處室負責人參加了會議。

據(jù)中國基金報記者了解，面對公募REITs這一萬億級別市場，基金公司都不想錯過機會，不少公司已經(jīng)著手開展具體工作，積極尋找項目，探索業(yè)務(wù)空間。

躍躍欲試籌備項目

公募REITs即將起航，基金公司積極備戰(zhàn)。中國基金報記者采訪發(fā)現(xiàn)，不僅傳統(tǒng)頭部公司，一些中小型基金公司也躍躍欲試，整合內(nèi)部資源傾力投入，具有大型券商背景或股東方在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上有優(yōu)勢的公司更為積極。

博時基金表示有意布局公募REITs產(chǎn)品，正在抓緊研究，但人員、團隊、機構(gòu)設(shè)置等方面對整個行業(yè)來說都是難題，還需要一步步摸索。

德邦基金總經(jīng)理、中國基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專家顧問、公募REITs工作小組組長陳星德表示，德邦基金在2019年就設(shè)立了以ABS、類REITs業(yè)務(wù)等另類投資為特色的專戶業(yè)務(wù)部。根據(jù)此次《征求意見稿》的要求，公司將繼續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)，提高團隊整體效能;同時加強與股東的協(xié)同合作，組建業(yè)內(nèi)一流團隊，實現(xiàn)穩(wěn)扎穩(wěn)打的發(fā)展。

中金基金相關(guān)負責人士表示，與母公司中金公司各部門一道很早就已啟動了公募REITs的研究和準備工作，形成了聯(lián)合工作模式。

華南一家基金公司人士透露，公司控股股東為全球最大建筑工程承包商之一，業(yè)務(wù)范圍涵蓋幾乎所有基本建設(shè)領(lǐng)域，具備獨特的管理和技術(shù)優(yōu)勢。公司將積極與股東方交流合作，推進公募基建REITs產(chǎn)品落地。

金鷹基金產(chǎn)品研發(fā)部表示，公司第二股東越秀金控在REITs業(yè)務(wù)上具有優(yōu)勢，金鷹基金勢必會在此類產(chǎn)品上積極布局，充分發(fā)揮股東優(yōu)勢，打造管理運營能力，提高核心競爭力。

華泰證券資管表示，基礎(chǔ)設(shè)施RE-ITs是值得證券公司重點深耕的業(yè)務(wù)。作為同時擁有公募基金和專項計劃“雙管理”牌照的資管機構(gòu)，華泰證券資管必定會在基礎(chǔ)設(shè)施REITs推進工作中，主動擔起使命，發(fā)揮管理人的主力帶頭作用，為基礎(chǔ)設(shè)施REITs蓬勃發(fā)展貢獻力量。

業(yè)內(nèi)已有嘗試

2015年，鵬華前海萬科REITs成立，以深圳前海地區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，是國內(nèi)第一只符合國際慣例的公募REITs產(chǎn)品，不過，隨后再未見類似公募產(chǎn)品出爐。然而，在QDII、專戶產(chǎn)品、子公司產(chǎn)品等領(lǐng)域基金公司做了不少嘗試。

QDII基金方面，目前市場上有廣發(fā)美國房地產(chǎn)、上投摩根富時REITs、鵬華美國房地產(chǎn)、嘉實全球房地產(chǎn)、諾安全球收益不動產(chǎn)等產(chǎn)品，布局全球范圍的REITs，不過主要還是在二級市場。諾安基金國際業(yè)務(wù)部總監(jiān)宋青表示，運作此類QDII在REITs國際市場積累了相對較豐富的經(jīng)驗。

在基金專戶和子公司產(chǎn)品上公司也有涉足。記者在基金業(yè)協(xié)會網(wǎng)站搜索“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”等名稱，可以看到43款專戶或子公司產(chǎn)品，多由基金子公司發(fā)行。搜索“REITs”則可以看到，2014年發(fā)行的“招商財富-中信REITs基金2號專項資產(chǎn)管理計劃”、“招商財富-中信RE-ITs基金專項資產(chǎn)管理計劃”等產(chǎn)品，基本已提前清算。

博時資本表示，博時基金專戶和子公司資管計劃積極參與ABS(含類RE-ITs)投資，年投資額達到百億級別。子公司還開展了不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，產(chǎn)品規(guī)模約20億，在業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位。

陳星德表示，德邦基金股東德邦證券以資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)見長，在專戶和子公司層面非常注重發(fā)展包括類REITs業(yè)務(wù)的ABS業(yè)務(wù)，成功運作的項目超過十個，管理規(guī)模數(shù)十億元，積累了一定的投資管理和項目經(jīng)驗。

此外，鵬華基金表示，在鵬華前海萬科REITs創(chuàng)設(shè)的過程中，為實現(xiàn)公司在傳統(tǒng)公募基金業(yè)務(wù)模式之外的戰(zhàn)略性突破，特別設(shè)立了投資銀行部，配備專業(yè)化團隊，時刻準備公募REITs的政策落地。

“新基建”

中國基金報記者從采訪中了解，各大公司目前聚焦點是REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)，新基建、租賃住房等屬于比較合適的項目。

陳星德表示，REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)要求有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，滿足投資者長期持有的預期收益，以及能夠進行市場化運作，無法律瑕疵等條件?；谏鲜隹紤]，“新基建”主題下的通信網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施、大交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源供應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉儲基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施等均是比較適合的資產(chǎn)，政府相關(guān)部門也對項目的條件和相關(guān)程序做出了安排。

“遴選適合發(fā)行公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)主要遵循三大原則：一是為較好地匹配投資人的權(quán)益投資風險溢價要求，基礎(chǔ)資產(chǎn)需具備較高收益率;二是基礎(chǔ)資產(chǎn)須具備長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流;三是要市場化運作，且權(quán)益無瑕疵、可轉(zhuǎn)移和法律隔離。”鵬華基金表示，根據(jù)這些原則，5G基站、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車停車場/充電樁、大數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)物流園區(qū)等項目非常適合，基本覆蓋大類基礎(chǔ)設(shè)施。

華南一家大型公募投研部總監(jiān)表示，參照美國市場經(jīng)驗，將信號塔、石油管線等作為底層資產(chǎn)的非常多，但中國很多基礎(chǔ)設(shè)施市場化程度不是很高，在借鑒國外經(jīng)驗時需要加以區(qū)分。“租賃住房是比較好的基礎(chǔ)資產(chǎn)。政策上比較支持，土地方面也已經(jīng)開始實踐，市場經(jīng)營機構(gòu)也逐步走向成熟，能保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定和增長。”

前海聯(lián)合基金也認為，REITs業(yè)務(wù)價值最終取決于其成長性帶來的收益，有穩(wěn)定成長前景的資產(chǎn)更適合做REITs，比如倉儲物流、數(shù)據(jù)中心等信息基礎(chǔ)設(shè)施。

此外，博時資本表示，項目現(xiàn)金流具有穩(wěn)定性和成長性的資產(chǎn)是比較適合的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。本次試點相較海外市場包含較廣義的基礎(chǔ)設(shè)施概念，倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和數(shù)據(jù)中心在過往的不動產(chǎn)投資中都有不錯的表現(xiàn)。未來，在基礎(chǔ)設(shè)施成功試點的基礎(chǔ)上，商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域是否能進入到公募REITs中讓我們拭目以待。

公募REITs難點多

增強自身能力建設(shè) 迎接多重挑戰(zhàn)

公募REITs對基金公司而言既是機遇也是挑戰(zhàn)。運作這一全新業(yè)務(wù)，對管理機構(gòu)的運營、維護以及優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)挖掘能力都提出了較高的要求。尤其是在頂層設(shè)計方面，公募REITs存在多個層級主體、甚至重復征稅的情況，業(yè)內(nèi)希望相關(guān)稅收優(yōu)惠早日落地。

考驗項目管理能力

過去幾年，公募基金資產(chǎn)證券化(ABS)產(chǎn)品的投資比重逐年提升。不過，從外部投資方到自己發(fā)行運營REITs產(chǎn)品，對基金公司而言仍是不小的挑戰(zhàn)。

博時資本表示，公募基金積累了豐富的投資管理ABS產(chǎn)品的經(jīng)驗，但管理基礎(chǔ)設(shè)施REITs是一個全新的領(lǐng)域，還需要增強自身能力建設(shè)，專注中長期發(fā)展戰(zhàn)略。

金鷹基金產(chǎn)品研發(fā)部表示，RE-ITs對公募基金的運營、管理和維護職能都提出了新的挑戰(zhàn)。公募REITs主要投資單一底層資產(chǎn)，本質(zhì)上是一級市場投行項目，與現(xiàn)有主投二級市場的公募業(yè)務(wù)存在本質(zhì)區(qū)別。發(fā)展公募REITs業(yè)務(wù)，不是新設(shè)立一條產(chǎn)品線，而是建設(shè)一種新的資管生態(tài)。

華南一家大型公募投研部總監(jiān)表示，公募REITs面臨雙SPV(特殊目的的載體)問題，其中一層管理人是公募基金管理人，專項計劃是另外一層管理人。公募基金擅長價值投資和風險分散，而對于實體項目可以說經(jīng)驗不足。券商和信托是做集中的資產(chǎn)管理。因此，核心管理要放在底層專項計劃層還是基金層?公募基金和項目主體運營人如何保持良好關(guān)系?這些都是要解決的難點。

“REITs對于基金管理公司來說意味著的全新的產(chǎn)品、廣闊的市場、巨大的挑戰(zhàn)。”中國基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專家顧問陳星德分析，從產(chǎn)品角度看，公募REITs與目前的公募產(chǎn)品相差很大。如股票、債券等基金講究分散化配置，而《征求意見稿》要求80%以上資產(chǎn)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施證券全部份額，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)，并豁免了“雙十”規(guī)定，屬于“把雞蛋放在一個籃子里并好好照顧”的概念。又如，目前基金管理公司奉行“華爾街規(guī)則”，即不參與上市公司的主動經(jīng)營管理，是一個“旁觀”的被動投資角色，采取買入或者賣出方式“用腳投票”?！墩髑笠庖姼濉芬笤诨A(chǔ)設(shè)施基金運作過程中，基金管理人積極履行項目運營管理職責，為此還需要配備相關(guān)人員。

底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相對欠缺

不超過20%的份額面向公眾投資者發(fā)行，公募REITs收益率也成為能否吸引投資者的關(guān)鍵因素之一。

海富通固定收益投資副總監(jiān)陳軼平表示，在當前利率下行通道中，底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較少，REITs產(chǎn)品的收益率可能沒有大家想象的那么高。當然，公募REITs的重點在于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，像高鐵等資產(chǎn)還是值得期待的。

上述華南大型公募投研部總監(jiān)認為，公募REITs收益問題非常關(guān)鍵?；A(chǔ)設(shè)施項目的特點是資金投入的集中性與產(chǎn)生現(xiàn)金收益的分散性，基礎(chǔ)設(shè)施依賴于政府融資，周期長、利潤空間小。如果投資一些缺乏成長性的成熟基礎(chǔ)設(shè)施項目，微薄的收入無法帶給投資者滿意的回報。例如近幾年很多PPP項目并不賺錢，沒有現(xiàn)金流。另外，市政工程價格也受到管制。即使一些現(xiàn)金奶牛項目適合做RE-ITs，但未必有做REITs的動力。而且，REITs發(fā)行的中間環(huán)節(jié)成本很高，與IPO等融資方式比較不一定有優(yōu)勢。

金鷹基金產(chǎn)品研發(fā)部也坦言，目前優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)稀缺，項目層面資產(chǎn)挖掘難度較高。公募REITs能否發(fā)展起來最終取決于底層項目的收益率，基礎(chǔ)設(shè)施項目投資收益率普遍較低，需要稅收優(yōu)惠、超長期資金匹配等政策配套。而且，具有成熟運營模式、能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定收益和現(xiàn)金流、發(fā)起人和運營企業(yè)信用穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目，有多種融資方式可選擇，未必采用交易結(jié)構(gòu)復雜的公募REITs。

博時資本表示，本次REITs試點主要在基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，標的如何定價需要一個更加明確的標準;另外，不同底層基礎(chǔ)資產(chǎn)的預期收益率和二級市場流動性也是基金產(chǎn)品設(shè)計中需要考慮的問題。

期盼落實相關(guān)稅收政策

公募REITs涉及的各項環(huán)節(jié)如何征稅也為業(yè)內(nèi)所關(guān)注。

據(jù)通力律師事務(wù)所介紹，REITs項目的稅收問題貫穿從項目設(shè)立到退出的各個環(huán)節(jié)， 其中可能涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅、契稅等稅收項目，必須有明確的細節(jié)規(guī)定。

《征求意見稿》未明確提及基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的稅務(wù)政策。此前有報道稱，國家稅務(wù)總局2015年曾對REITs的稅務(wù)減免方案征求意見， 積極研究針對公募REITs的有關(guān)稅務(wù)政策?；谀壳暗?ldquo;公募基金+ABS計劃”的交易結(jié)構(gòu)，現(xiàn)行稅法框架下的一些稅務(wù)優(yōu)惠政策可以適用，比如個人投資者買賣基金單位獲得的差價收入，在對這部分收入未恢復征收個人所得稅以前， 暫不征收。

鵬華基金指出，REITs在美國得到迅速而持續(xù)的發(fā)展，主要得益于其稅收政策的驅(qū)動。

“公募REITs要實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展必須解決稅收問題。”上述華南大型公募投研部總監(jiān)也持類型的觀點，“項目特許經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移、資產(chǎn)重組產(chǎn)生的稅收問題，如果沒有統(tǒng)一的解決方案，資產(chǎn)在證券化的過程中效率和技術(shù)一定會出現(xiàn)損失。由于中國資產(chǎn)很多是由開發(fā)商持有的，土地增值稅對發(fā)展公募REITs有很大的影響。”

拓展業(yè)務(wù)范圍 公募REITs或重塑行業(yè)格局

公募REITs即將起航。公募基金管理人也將獲得全新角色定位，開辟新的資產(chǎn)配置路徑。

基金公司迎全新角色定位

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs《指引》征求意見稿拓寬了公募基金的投資渠道和業(yè)務(wù)范圍，對基金公司和投資者來說都是全新的機遇。

中金基金相關(guān)負責人士表示，《指引》征求意見稿的推出是監(jiān)管堅定推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強化資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟功能的體現(xiàn)，也是行業(yè)多年探索研究和本土化實踐鋪墊的結(jié)果。

博時基金認為，對于基金公司而言，資產(chǎn)運營的職責是全新的角色定位。

在鵬華基金看來，征求意見稿在資產(chǎn)遴選、方案設(shè)計、定價發(fā)行上明確實行權(quán)益投資的導向，在項目盡調(diào)、發(fā)行、運營、信批上明確了公募基金的主導地位，并通過二級市場交易模式提供流動性，在運作模式上已與海外公募REITs沒有差異。

還有觀點認為，REITs產(chǎn)品為公募市場帶來長期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有利于公募做大做強固收業(yè)務(wù)。海富通固定收益投資副總監(jiān)陳軼平表示，“參照國外經(jīng)驗，REITs產(chǎn)品對于很多長線資金來說都較有吸引力，而且產(chǎn)品規(guī)模都比較大。”

對于投資者來說，即將問世的公募版REITs將提供一類重要的資產(chǎn)配置工具。

華南一家基金公司人士坦言，“對一級市場投資者而言，公募基建REITs為社會資本提供了新的退出渠道，有助于提升社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施項目的熱情。對二級市場投資者而言，公募基建REITs底層資產(chǎn)為基建項目等不動產(chǎn)，相比于其它大類資產(chǎn)，具有固定性、耐久性、獨特性、長期稀缺性等特點，資產(chǎn)配置價值顯著。”

“REITs作為一種另類資產(chǎn)，具有較高收益風險比、低相關(guān)性等優(yōu)勢。中國房地產(chǎn)市場存量規(guī)模大，基建投資支出多，為發(fā)展REITs市場奠定了較好的基礎(chǔ)。”金鷹基金產(chǎn)品研發(fā)部人士表示，從企業(yè)的角度看，REITs產(chǎn)品的發(fā)展可以降低負債率、提升資金周轉(zhuǎn)效率、擴寬融資渠道，促使其從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

諾安基金國際業(yè)務(wù)部總監(jiān)宋青表示，公募REITs的推出符合目前宏觀形勢，通過探索新的創(chuàng)新工具，可以達到促進經(jīng)濟的作用。

公募基金行業(yè)格局或重塑

為行業(yè)帶來重大機遇的同時，公募RE-ITs也對管理人提出更高要求。面對全新的業(yè)務(wù)體系，公募基金現(xiàn)有格局或?qū)⒅貥?gòu)。

上述金鷹基金產(chǎn)品研發(fā)部人士直言，“公募REITs屬于全新的業(yè)務(wù)模式，在頭部效應(yīng)愈發(fā)顯著的基金行業(yè)，中小公司若能憑借股東資源或者能力，發(fā)展公募REITs業(yè)務(wù)，將會是實現(xiàn)彎道超車的一個機會。”

中金基金相關(guān)負責人認為，是否從事這項業(yè)務(wù)是市場主體主動選擇的結(jié)果，有意愿有綜合實力的金融機構(gòu)會積極培養(yǎng)團隊，積累項目運營業(yè)績記錄，不排除未來可能會形成專業(yè)REITs管理人品牌。

具體到操作層面，業(yè)內(nèi)期盼配套政策制度的進一步完善與落地。“要經(jīng)過‘成熟一單落地一單’的實際方案磨合，才能推出公募REITs，這需要市場各方持續(xù)努力，不斷貢獻智慧，為公募REITs長遠健康發(fā)展打好基礎(chǔ)。”上述負責人士說。

總體來看，多位受訪人士看好公募REITs業(yè)務(wù)發(fā)展前景。鵬華基金表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來市場空間巨大，在機制建立以后，未來將進一步拓展到基礎(chǔ)設(shè)施以外的其他類資產(chǎn)，不斷豐富公募REITs的種類，為投資人提供更多類別底層資產(chǎn)選擇。

中國基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專家顧問、公募REITs工作小組組長陳星德表示，“有統(tǒng)計顯示，中國基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過100萬億，僅將其中的1%進行證券化，即可撐起一個萬億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITS市場。以后如果將商業(yè)地產(chǎn)、住宅等其它類不動產(chǎn)也納入公募REITs，規(guī)模還會成倍增長。”

關(guān)鍵詞： 公募基金行業(yè)格局或重塑