3月份，監(jiān)管對(duì)信貸資金違規(guī)流入樓市的打擊力度不斷升級(jí)，3月1日-3月26日，銀保監(jiān)會(huì)公布了21張?zhí)幜P銀行涉房貸款違規(guī)的罰單，14家銀行因信貸違規(guī)流向樓市被重罰1910萬(wàn)元。

截至3月31日，共有21家上市銀行披露來(lái)2020年年報(bào)，各家銀行的房地產(chǎn)貸款情況也備受關(guān)注。

2020年最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱(chēng)《通知》)，以2020年12月末為界，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款占比提出上限要求，并對(duì)全部銀行分為五檔進(jìn)行管理。

時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理已發(fā)布年報(bào)的第一檔、第二檔和第三檔銀行數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，招商銀行、興業(yè)銀行、青島銀行等存在個(gè)人住房貸款及房地產(chǎn)貸款兩項(xiàng)占比上限均超標(biāo)的情況，而建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、中信銀行、平安銀行、鄭州銀行、渝農(nóng)商行等則部分占比超標(biāo)。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟在接受時(shí)代財(cái)經(jīng)的采訪時(shí)表示，未來(lái)，超標(biāo)的銀行都會(huì)按照銀保監(jiān)會(huì)的要求努力實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)，長(zhǎng)期涉房貸款增速將下降。銀行在逐步降低房貸占比的過(guò)程中，將會(huì)按照金融穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)白名單進(jìn)行相關(guān)工作優(yōu)化。

招行、興業(yè)、青島銀行“雙踩線”

時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，2020年不少銀行個(gè)人住房貸款仍保持較快增長(zhǎng)，且個(gè)別銀行的涉房貸款增速高于整體貸款增速。

第一檔銀行中，建行及郵儲(chǔ)銀行個(gè)人住房房貸占比均超標(biāo)，分別高出2.23%和1.11%。時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢(xún)建行年報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至2020年12月31日，建行個(gè)人住房貸款余額為5.83萬(wàn)億元，占比34.73%，較2019年增加5257.64億元，增幅9.91%;其中，不良貸款金額113.2億元，不良貸款率0.19%。

而郵儲(chǔ)銀行個(gè)人住房貸款余額同樣有較大幅度增長(zhǎng)，其年報(bào)顯示，截至2020年底，郵儲(chǔ)銀行個(gè)人住房貸款1.92萬(wàn)億元，占比33.61%，較上年末增加2210.06億元，增幅高達(dá)13%。

而在第二檔、第三檔銀行中，招行、興業(yè)銀行和青島銀行則面臨更為嚴(yán)峻的壓力，兩大房貸指標(biāo)均超標(biāo)。

招行個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)貸款占比分別為25.35%和33.12%，分別高出上限5.35%和5.62%;興業(yè)銀行兩項(xiàng)占比分別為26.55%和33.87%，分別超標(biāo)6.55%和6.37%。第三檔銀行的青島銀行也存在“雙踩線”的情況，個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)貸款占比分別超出上限2.13%和7.27%。

隨著多年來(lái)零售業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)，招行已經(jīng)形成了房地產(chǎn)貸款存量占比較高的業(yè)務(wù)特點(diǎn)。2020年招行個(gè)人住房貸款余額增速同樣超過(guò)10%，達(dá)到14.41%。不過(guò)，招行在年報(bào)中表示，為貫徹落實(shí)監(jiān)管政策及自身信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的需要，其預(yù)計(jì)住房貸款增速將有所放緩。

對(duì)于“踩線”的銀行，《通知》給予了一定過(guò)渡期安排，超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)過(guò)渡期為2年，超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)以上過(guò)渡期為4年。中金研報(bào)指出，較長(zhǎng)的過(guò)渡期體現(xiàn)了“轉(zhuǎn)彎”但“不急轉(zhuǎn)彎”的特點(diǎn)。

在人民大學(xué)重陽(yáng)研究院高級(jí)研究員王衍行看來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)新設(shè)房地產(chǎn)貸款集中度考核，總體的原則應(yīng)該是平穩(wěn)實(shí)施調(diào)整，要防止一刀切、大起大落，甚至雞飛狗跳。

“超標(biāo)的銀行因行制宜、因地制宜合理選擇業(yè)務(wù)調(diào)整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整貸款規(guī)模，確保調(diào)整節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)，相機(jī)抉擇、防止一刀切;而調(diào)降壓力較大的銀行，通過(guò)延長(zhǎng)過(guò)渡期等方式差異化處理，確保政策平穩(wěn)實(shí)施。”王衍行對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

放款周期延長(zhǎng)，加劇“購(gòu)房焦慮”

央行、銀保監(jiān)會(huì)新設(shè)房地產(chǎn)貸款集中度考核，對(duì)購(gòu)房者而言，最直接的感受就是申請(qǐng)貸款難度加大、放款周期拉長(zhǎng)，加重了購(gòu)房者的焦慮情緒。

目前已有銀行宣布暫停申請(qǐng)貸款，不少銀行出現(xiàn)放款額度緊張的情況，宣布放款時(shí)間延長(zhǎng)。不少在去年底、今年初買(mǎi)房的購(gòu)房者向時(shí)代財(cái)經(jīng)反映，“天天為貸款提心吊膽”，更有購(gòu)房者表示“替開(kāi)發(fā)商著急”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，從近期的調(diào)控來(lái)看，嚴(yán)防熱點(diǎn)城市的樓市熱度傳染到二三線城市，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度會(huì)有所下降，加之房貸額度的管控拉長(zhǎng)貸款周期，銀行回款也會(huì)放慢，涉房貸款增速將有明顯下降，從而達(dá)到監(jiān)管要求。

去年12月網(wǎng)簽的小麗告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，其所申請(qǐng)貸款的銀行是中信銀行，恰好遇到政策收緊，同貸書(shū)批下來(lái)也比較慢。“今年2月同貸書(shū)才批下來(lái)，春節(jié)后我們已經(jīng)過(guò)戶(hù)了，現(xiàn)在就等額度，也不知道能不能下來(lái)”。

而同樣在中信銀行申請(qǐng)貸款的小盼則表示，由于中信銀行的放款時(shí)間預(yù)計(jì)要幾個(gè)月，業(yè)主著急賣(mài)房買(mǎi)新房，業(yè)主希望其換四大行早點(diǎn)放款。不過(guò)，時(shí)代財(cái)經(jīng)從廣州一位農(nóng)行的工作人員處了解到，雖然四大行貸款規(guī)模相對(duì)多一些，但也是按照先后順序排隊(duì)，臨時(shí)改變主意轉(zhuǎn)場(chǎng)未必是明智的選擇。

某房產(chǎn)中介告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，目前廣州工行和農(nóng)行是有額度的，并且是最快的，其他銀行都沒(méi)有額度了。

上述廣州農(nóng)行的工作人員告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，其所在的支行放款周期是2-3個(gè)月，但房產(chǎn)中介給出的預(yù)期時(shí)間則更長(zhǎng)，大概要3-5個(gè)月。而在新規(guī)之前，一般銀行的放款時(shí)間在15個(gè)工作日左右。

放款周期延長(zhǎng)，為牽涉到買(mǎi)房的各方都增添了不少煩惱。

今年剛買(mǎi)房的小念表示，由于銀行放款時(shí)間普遍拉長(zhǎng)，其買(mǎi)房的時(shí)候賣(mài)家要求在合同上寫(xiě)明放款時(shí)間，否則要支付補(bǔ)償金。“這個(gè)補(bǔ)償金在可接受范圍內(nèi)，放款時(shí)間也爭(zhēng)取寬限了一點(diǎn)，所以就簽了”，小念表示，“還好最后順利在約定日期前放款了”。

而購(gòu)房者瑩瑩則向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露了一個(gè)“潛規(guī)則”——著急的話需要花錢(qián)插隊(duì)?，摤摫硎?，由于她的貸款最開(kāi)始出了點(diǎn)問(wèn)題，便花了點(diǎn)錢(qián)，“13號(hào)提交資料，當(dāng)天就審核通過(guò)了，16號(hào)放款”。

信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整“有保有壓”

李宇嘉認(rèn)為，加大實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款以及回收房地產(chǎn)貸款，是有效增加新的房貸規(guī)模的兩個(gè)方式。而對(duì)于2021年的貸款結(jié)構(gòu)問(wèn)題，不少銀行在年報(bào)中提出了調(diào)整和優(yōu)化的思路。

“我們會(huì)按照監(jiān)管的要求，加快調(diào)整力度。”招商銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官朱江濤日前在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，招行將以此為契機(jī)積極布局其他優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過(guò)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，靈活調(diào)整資產(chǎn)投放節(jié)奏，努力保持資產(chǎn)收益平穩(wěn)：一方面將在大類(lèi)資產(chǎn)組合配置上提升非信貸類(lèi)資產(chǎn)占比;另一方面則將在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下積極推動(dòng)普惠小微、優(yōu)質(zhì)制造業(yè)，以及消費(fèi)金融、新動(dòng)能與新經(jīng)濟(jì)、供應(yīng)鏈金融等業(yè)務(wù)發(fā)展。

而民生銀行也表示，將緊隨國(guó)家各項(xiàng)宏觀、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域等政策導(dǎo)向，積極落實(shí)宏觀審慎等各項(xiàng)監(jiān)管要求，堅(jiān)定服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，持續(xù)優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)投向國(guó)家先進(jìn)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。

浙商銀行則將持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，審慎開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，根據(jù)國(guó)家政策和行業(yè)運(yùn)行情況適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)授信導(dǎo)向;對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款實(shí)施限額動(dòng)態(tài)管理和名單制管理，不斷調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，并加強(qiáng)存量貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理。

王衍行在接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪時(shí)指出，信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化要“有保有壓”，超標(biāo)銀行按照邊際收斂的要求平穩(wěn)進(jìn)行。“保”的重點(diǎn)是“碳中和”、科技創(chuàng)新、小微企業(yè)、綠色發(fā)展、普惠金融等領(lǐng)域;“壓”則主要指向房地產(chǎn)、地方融資平臺(tái)、高耗能高污染等。

王衍行認(rèn)為，“有保有壓”的核心是銀行的信貸資源投向普惠小微企業(yè)、制造業(yè)、科技創(chuàng)新、小微企業(yè)和綠色發(fā)展等領(lǐng)域等產(chǎn)業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，加大對(duì)科技創(chuàng)新、小微企業(yè)和綠色發(fā)展等領(lǐng)域的支持力度，增加制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款，努力做到金融對(duì)民營(yíng)企業(yè)的支持與民營(yíng)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的貢獻(xiàn)相適應(yīng)，支持區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，信貸要促進(jìn)實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰、碳中和的目標(biāo)。

“對(duì)于地產(chǎn)類(lèi)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)的存量和新增貸款余額和占比則是保持下行。特別是中小型銀行特別是縣域金融機(jī)要降低房地產(chǎn)貸款的集中度，將信貸資源更多投放給普惠金融和小微領(lǐng)域。”王衍行表示。

高秋榕

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