房屋所有權(quán)證書(存根)顯示，住房和地下室記載于一個(gè)“房本”上，地下室注明為“住宅地下室”。

□大河報(bào)·大河客戶端記者陳駿文圖

鄭州市民駱先生(化名)怎么也想不明白：自己賣掉一套95.11㎡的住宅才需繳納9500元個(gè)人所得稅，而一個(gè)與住宅相配套、位于負(fù)一樓，面積僅12.89㎡的地下室，卻要繳納12546元的稅。而導(dǎo)致這一結(jié)果的個(gè)中緣由，則更令駱先生陷入迷茫：地下室屬于“非住宅類”，征稅的標(biāo)準(zhǔn)與臨街商鋪是一樣的。

“想不明白這個(gè)道理。這好比我買了個(gè)車轱轆比買個(gè)車都貴，我覺得這不符合常理。”駱先生說。

配角的稅費(fèi)反比主角貴

2019年12月，駱先生通過中介，將一套位于鄭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)航海東路格林度假山莊小區(qū)(下簡稱格林山莊)的一套住宅對(duì)外出售。這套住房負(fù)一層，還配有一間12.89㎡的地下室。

大河報(bào)記者在駱先生所出具的“房屋所有權(quán)證(存根)”上看到，住房和地下室分別進(jìn)行了記載，設(shè)計(jì)用途分別為成套住宅和住宅地下室，這也就意味著駱先生家的這個(gè)地下室擁有產(chǎn)權(quán)。

駱先生的中介丁先生告訴大河報(bào)記者，按照目前鄭州不動(dòng)產(chǎn)登記部門的規(guī)定，對(duì)于這種帶有配套地下室的住宅，在交易之前需先在不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理“分割”，即，將原先記載于一個(gè)“房本”上的地下室和住宅進(jìn)行拆分，辦理各自的不動(dòng)產(chǎn)登記證書。

換證后，駱先生那套95㎡的住宅，在新的不動(dòng)產(chǎn)登記證書上依舊記載為“成套住宅”，那間地下室，在不動(dòng)產(chǎn)登記證書“坐落”中，被明確記載為“(地下室)”，而使用類型，也變?yōu)榱?ldquo;其他”。

隨后在稅務(wù)部門為買賣雙方核稅時(shí)駱先生發(fā)現(xiàn)，需要繳納的稅費(fèi)由兩部分組成：95.11㎡住宅需繳納個(gè)人所得稅9500元，但配套的地下室卻需繳納包括增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加在內(nèi)的稅費(fèi)，共計(jì)12546.31元。其中，數(shù)額最高的為土地增值稅7908.23元。

對(duì)于這些稅費(fèi)明細(xì)，大河報(bào)記者和駱先生、買方一起在鄭州市經(jīng)開區(qū)行政服務(wù)大廳納稅窗口向稅務(wù)人員進(jìn)行了確認(rèn)。稅務(wù)工作人員向大河報(bào)記者出具的“房產(chǎn)交易申報(bào)單”上顯示，受理稅務(wù)機(jī)關(guān)為國家稅務(wù)總局鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)稅務(wù)局風(fēng)險(xiǎn)管理局納稅服務(wù)科。

高額稅費(fèi)源于“非住宅”

對(duì)于駱先生的不理解，稅務(wù)窗口工作人員解釋說，地下室進(jìn)行交易在納稅需參照商業(yè)進(jìn)行計(jì)算，也就是說，這間位于住宅樓負(fù)一層，僅有12.89㎡的儲(chǔ)藏室，在過戶時(shí)與臨街商業(yè)店鋪所需課稅的類型相同。“地下室就是按照商業(yè)計(jì)稅，這沒啥爭議，我們一直以來就是這樣辦的。”與此同時(shí)，鄭州市政務(wù)服務(wù)辦事大廳稅務(wù)窗口的工作人員也有著一致的說法：“地下室是要按照商業(yè)處理。”

“窗口人員說‘商業(yè)’其實(shí)是種俗稱，準(zhǔn)確地說，地下室是按照‘非住宅類’進(jìn)行的認(rèn)定，所以稅費(fèi)較高。”一位來自稅務(wù)部門的資深人士解釋說，稅務(wù)部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)定方式較為“粗線條”，只有住宅與非住宅的區(qū)分。

“我們不像房管、不動(dòng)產(chǎn)部門有那么多的明細(xì)區(qū)分，在‘非住宅’的大類中，不管你是辦公、工業(yè)、商鋪還是地下室，征稅的科目都是一樣的。”上述資深人士進(jìn)一步解釋說，其實(shí)對(duì)于住宅而言，也存在土地增值稅等費(fèi)用，但國家考慮到住宅的特殊屬性和民生保障意義減免了這些費(fèi)用，但“非住宅”不能享受這些優(yōu)惠。

對(duì)此，不動(dòng)產(chǎn)登記部門的工作人員也有類似觀點(diǎn)。“這沒啥爭議啊，地下室肯定不是住宅啊，寫‘其他’是因?yàn)橄到y(tǒng)沒有那么多明細(xì)分類，對(duì)于不好明確分類的，我們記為‘其他’。”鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心經(jīng)開區(qū)分中心的窗口工作人員認(rèn)為這種分類并無不妥。

但大河報(bào)記者了解到，根據(jù)現(xiàn)行《國土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式(試行)的通知》中的要求，不動(dòng)產(chǎn)登記證書“用途”一欄的內(nèi)容，對(duì)于建筑物、構(gòu)筑物而言，應(yīng)當(dāng)填寫規(guī)劃用途。

那么，這間地下室當(dāng)初的規(guī)劃用途究竟是什么呢?

規(guī)劃審批為“居住”，但稅務(wù)部門仍堅(jiān)稱“非住宅”

后幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，4月23日，大河報(bào)記者在經(jīng)開區(qū)房管部門存檔材料中，見到了駱先生房屋所在樓宇的規(guī)劃審批手續(xù)。其中明確記載：建筑分類為居住，且在“審查意見”中，規(guī)劃審批人員明確寫明：該樓地下室面積已包含在建筑面積之中。對(duì)于這一記載內(nèi)容，經(jīng)開區(qū)規(guī)劃部門負(fù)責(zé)人明確表示，這間地下室當(dāng)年審批的用途的確為住宅。

在后續(xù)采訪中，經(jīng)開區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記窗口工作人員也坦陳，他們在工作時(shí)沒有查詢規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃用途認(rèn)定的習(xí)慣，而是習(xí)慣性查看房管部門此前的登記結(jié)果。她表示，房管部門推送數(shù)據(jù)也顯示，這間地下室的使用類型為“住宅地下室”。“如果真是我們錯(cuò)了，當(dāng)事人可以提出異議，我們會(huì)進(jìn)行更正。”

在得到不動(dòng)產(chǎn)登記部門的這一說法后，當(dāng)事人再次前往稅務(wù)窗口進(jìn)行咨詢。但稅務(wù)部門工作人員依然堅(jiān)稱：但凡看見“地下室”就要認(rèn)定為“非住宅”，要按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)稅。

地下室界定存在“雙標(biāo)”

對(duì)于稅務(wù)部門的這一解釋，駱先生認(rèn)為不符合常理。

“專業(yè)術(shù)語咱不知道咋說，但我覺得稅交的多與少，是東西值不值錢的一種體現(xiàn)。我這就是個(gè)地下儲(chǔ)藏室，天天不見光，能值幾個(gè)錢?為啥要按商鋪計(jì)稅呢?”駱先生說。

對(duì)于駱先生的這一遭遇，大河報(bào)記者兩次撥打國家稅務(wù)總局統(tǒng)一咨詢熱線“12366”進(jìn)行咨詢。咨詢中，聽聞大河報(bào)記者所咨詢的問題與疑問后，“12366”兩名接線人員也都陷入了長時(shí)間的沉默與思考，但兩名接線員提供了一份文件，供“參考、判斷”。

這份文件名叫“河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號(hào)河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告”，其中有著這樣的表述：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預(yù)征收土地增值稅時(shí)，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定。”

但經(jīng)開區(qū)行政服務(wù)大廳稅務(wù)窗口工作人員卻認(rèn)為，上述內(nèi)容寫的是“開發(fā)企業(yè)”，是對(duì)開發(fā)商的優(yōu)惠，并不針對(duì)個(gè)人之間的二手房交易。

此外，大河報(bào)記者還從鄭州市房屋征收管理辦公室了解到，住宅地下室在拆遷時(shí)，賠付標(biāo)準(zhǔn)卻遠(yuǎn)不及住宅本身。“賠不賠得看有沒有產(chǎn)權(quán)，就是賠，那跟房子也沒法比，(價(jià)格)差得多。”該單位一名工作人員說。

“征稅的時(shí)候按商鋪‘高配’，賠償時(shí)按倉庫‘低配’，這地下室到底是個(gè)啥標(biāo)準(zhǔn)?”在綜合了解到上述這些信息后，駱先生很是無奈。

并非“個(gè)案”

在采訪中大河報(bào)記者了解到，這種擁有產(chǎn)權(quán)的地下室在鄭州市只存在一段時(shí)期。“但這種房子在鄭州并不少，2000年前后，這種房子還挺流行的。”一位不動(dòng)產(chǎn)登記部門的工作人員這樣說。

大河報(bào)記者了解到，以鄭州為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這種帶“有產(chǎn)權(quán)”地下室的小區(qū)最少有數(shù)十個(gè)，如中方園、文雅新世界、興業(yè)北云鶴、文化綠城、同樂花園、東文雅小區(qū)、工人南路339號(hào)院、關(guān)虎屯小區(qū)、開元銀田、金色港灣、隆福國際、開元路16號(hào)院、商英街56號(hào)院、格林度假山莊等。

而大河報(bào)記者采訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，全國多個(gè)城市不動(dòng)產(chǎn)登記部門工作人員表示，在當(dāng)?shù)匾泊嬖陬愃茊栴}，且各地處理標(biāo)準(zhǔn)不一。其中，山東日照、泰安，湖北十堰，江蘇徐州等地明確表示，會(huì)將地下室視為住宅的附屬物或配套物進(jìn)行處理。而安徽合肥、山東濰坊等地在處理此類問題時(shí)與鄭州的做法較為類似，需將地下室進(jìn)行分割，稅務(wù)部門也會(huì)對(duì)地下室進(jìn)行單獨(dú)評(píng)估、征稅。

“面對(duì)這個(gè)問題我們也很頭疼，原因很簡單，跟老百姓要承擔(dān)的稅費(fèi)直接相關(guān)，且兩者之間的差額巨大。”山東濰坊一名來自不動(dòng)產(chǎn)登記部門的業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)這一問題的處理方式，當(dāng)?shù)睾袜嵵莸恼呦囝愃疲惨疬^很多群眾的投訴與非議。

不僅其他省市處理此問題時(shí)方法各異，就連河南省內(nèi)城市標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一。大河報(bào)記者了解到，焦作市處理方法與鄭州相類似，但安陽、漯河兩市，如地下室和住宅記載于同一本產(chǎn)權(quán)證書之上，且兩者同時(shí)交易，會(huì)將地下室視為房屋的附屬物或配套設(shè)施進(jìn)行處理。

“如果單獨(dú)過戶的，我們會(huì)按照商業(yè)進(jìn)行處理，一并過戶的，我們會(huì)視為住宅的一部分。”漯河市稅務(wù)部門一名負(fù)責(zé)人對(duì)記者說。

在采訪中大河報(bào)記者還了解到，雖然稅務(wù)部門對(duì)住宅地下室的稅費(fèi)認(rèn)定存在爭議，但不動(dòng)產(chǎn)登記部門針對(duì)其收取登記費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)已從曾經(jīng)的“非住宅”變?yōu)榱?ldquo;住宅”。

此外，在采訪中，有來自不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)一位資深人士的提醒也值得關(guān)注。他提醒說，在存在限購政策的城市，一旦將住宅和有產(chǎn)權(quán)的地下室、閣樓、車位等進(jìn)行拆分，并將其視為“住宅性質(zhì)”，雖然稅費(fèi)問題可能會(huì)因此解決，但可能會(huì)遭遇限購的尷尬。“不排除一些城市會(huì)‘刻舟求劍’一般去處理將地下室認(rèn)定為住宅的問題。”掃碼查看更多細(xì)節(jié)妥否?

編輯：張龍

關(guān)鍵詞： 95㎡住宅繳稅9500元