新冠肺炎疫情持續(xù)，房企資金鏈進一步承壓。

1月井噴的離岸債發(fā)行在2月遇冷。地產企業(yè)一面轉向發(fā)行效率更高的離岸短債，一面尋求國內公司債。

據(jù)上交所數(shù)據(jù)顯示，僅2月11日、12日兩日，就受理了龍光地產(03380.HK)、金地集團、富力地產(02777.HK)3筆金額分別為40億元、110億元、80億元的公司債，發(fā)債節(jié)奏也開始加快。

深圳一家房企的財務部負責人士向第一財經記者坦言，房企正在開啟一場和償債高峰來臨的融資比賽，竭盡所能去豐富融資工具也就是為自身“活下去”增加籌碼。從近期房企加快國內公司債申請節(jié)奏來看，境內資本市場或已對房企更加友善。

隨著央行、財政部、證監(jiān)會等通過累計投放1.7萬億、下調1年期MLF(中期借貸便利)操作中標利率10個基點來穩(wěn)定市場預期，正式發(fā)布《關于修改<上市公司非公開發(fā)行股票實施細則>的決定》等令部分房企看到了擴“融”的希望。

但業(yè)內人士也坦言，在“房住不炒”主基調下，對房企進行的金融工具支持更多只是助力企業(yè)度過短期資金難關，優(yōu)化債務結構，而非擴大債務總量。

國內公司債按下快進鍵

地產企業(yè)“左手”搖旗吶喊以求促銷回款，“右手”尋求多渠道融資輸血，回籠資金成了春天的主旋律。

數(shù)個政策禮包的加持，令包括房企在內的企業(yè)似乎看到了擴“融”的曙光。

諸多房企將視線鎖定國內資本市場。主要的融資工具便是能快速補充現(xiàn)金流的超短期融資券。

截至2月18日，包括金地集團(600383.SH)、金茂集團、陽光城(000671.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)等房企均在近日宣布發(fā)行超短期融資券以補充公司營運資金缺口和應對近期到期的有息債務。

在機構資金相對充沛且企業(yè)融資需求強烈的背景下，政策也為包括房企在內的企業(yè)提供疫情防控類公司債支持。

諸如，珠海華發(fā)集團有限公司、中國南山開發(fā)(集團)股份有限公司近期所發(fā)行債券均屬于涉疫區(qū)醫(yī)院援建、疫區(qū)商戶租金減免等疫情防控類超短期融資券。

“類似于國資背景或者信用資質不錯的房企所發(fā)行債券只要用途與疫情防控類相關，基本兩三天內就能獲批，而且能獲得低于同類型產品的發(fā)行利率。”華南一家房企的財務部人士表示。

除超短期融資券外，房企境內公司債也開始呈現(xiàn)出熱鬧景象。

Wind數(shù)據(jù)進一步顯示，融僑集團35億元額度的小公募已于2月12日獲上交所通過;陽光城發(fā)行額度80億元的小公募也于2月13日獲深交所反饋。

同時，涵蓋小公募、私募在內的公司債審批通過的速度明顯加快。以融僑集團為例，其35億元額度的小公募債從“反饋意見回復審查”到“已通過發(fā)審會”前后僅耗時5天。

而對比2019年，碧桂園(02007.HK)等不少龍頭房企實現(xiàn)從“反饋意見回復審查”到“已通過發(fā)審會”前后耗時大概兩個月。

而房企新近發(fā)行的多筆公司債均指向，償還已發(fā)行的公司債券，補充流動資金。

離岸債回暖

房企近期密集推進多渠道債務融資背后是高企的債務規(guī)模和正在釋放暖意的融資政策。

2019年，以銀保監(jiān)會23號文為代表的金融政策，堅持防風險與穩(wěn)增長相結合，嚴格阻止了信托、理財產品以“前融”等形式進入房地產。在“限購、限貸、限售、限價、限商”的環(huán)境里，房企獲得市場化融資支持的機會幾乎沒有。

但2019年仍是房企近三年公司債發(fā)行額度較高的一年。

Wind統(tǒng)計顯示，包含一般性公司債、私募在內的房企公司債2017年、2018年、2019年對應的發(fā)行額度分別為689.24億元、2546.27億元、3001.65億元。2019年，房企公司債發(fā)行只數(shù)高達264個，也屬于近三年的峰值。

2019年政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，房企的融資路子也逐步被堵起來了，融資難成為房企2019年的行業(yè)困境。

尋求國內信用債、資產證券化金融工具支持之外，監(jiān)管較寬松的海外債很快就引起了地產企業(yè)的注意。

2020年1月份，海外債單月發(fā)行額度就一舉刷新了房企近兩年的發(fā)行記錄。久期財經的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，32家房企當月發(fā)行離岸債總規(guī)模達183.38億美元。

因受疫情侵襲、線下售樓處關閉、土拍暫停、春節(jié)法定假期等多因素制約，海外長債在2月停擺。對資本保持著高度機敏的房企很快就“嗅”到了不需要申請備案登記更便捷高效的海外短債融資渠道。

據(jù)久期財經統(tǒng)計，自進入2月以來，有6家地產企業(yè)發(fā)行了7筆離岸債券。其中，包含建業(yè)地產(00832.HK)、中梁控股(02772.HK)在內的4家房企共發(fā)行5筆短期離岸債。相較之下，2019年房企短期離岸債尚不足20筆。

深圳一家中型房企的資產管理部門負責人直言，長期債券的融資成本通常更低，企業(yè)多傾向于鎖定長期資本。房企近期選擇利率更高的短期離岸債也是為了應對當前疫情銷售停擺的現(xiàn)金流周轉之術。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，房企2020年償債規(guī)模保持高位，錄得7493.9億元，疊加疫情帶來的銷售回款驟減，資金壓力進一步加劇。

業(yè)內認為，從金融機構動力還是市場需求來看，2020年對房企的公司債務發(fā)放是一個較好時機。

“房企應對疫情的關鍵還是在上半年。為了快速回籠資金，房企要盡力豐富自身的融資渠道，宜早不宜遲。”第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理、投資部主管吳睿表示，若按照中性預測, 疫情至3月底基本結束,但對銷售的影響也將一直持續(xù)到7月底。若僅寄望于后續(xù)8月至12月這5個月時間的銷售反彈追回全年20%以上的銷售缺口，具有較大不確定性。所以房地產企業(yè)需在疫情下采取主動策略應對。

中指研究院負責人士也表達了類似觀點，

“

目前來看地產融資調控周期越來越短，原來可能是3年一個周期，最近是一年、半年甚至3個月。當前央行開展史上最大規(guī)模的逆回購等，未來也有大概率降準、降息政策推出，疫情加速貨幣寬松趨勢。”

當前，市場資金面開始松動，以衡陽、無錫等為代表的三四線城市或著手購房契稅減免、人才購房補貼、松綁房地產開發(fā)前端環(huán)節(jié)等，以緩解房企現(xiàn)金流壓力，鼓勵企業(yè)拿地，逆周期調節(jié)開始逐步發(fā)力。但同時，財政部、統(tǒng)計局等機構先后重申“房住不炒”，融資端政策也尚未觸及按揭、房產開發(fā)貸調整等核心環(huán)節(jié)。

至于金融市場是否對地產進行市場化松綁，放開融資窗口，業(yè)內持謹慎態(tài)度。

“房地產產業(yè)鏈是逆周期對沖，實現(xiàn)穩(wěn)經濟加托財政的重要手段，現(xiàn)在主要是在合法合規(guī)和控制風險的前提下，給予地產企業(yè)必要的金融和財政支持，以緩解房企短期資金鏈緊張，避免出現(xiàn)經濟金融風險。”交銀國際董事總經理兼首席策略師洪灝表示，近年持續(xù)調控才使得地產融資實現(xiàn)占比基本穩(wěn)定。未來，地產債務總量放大的可能性不大，更多是聚集助力房企債務結構的優(yōu)化調整，以降財務杠桿。

吳睿也表達了類似觀點，“目前，主要是對房企進行一些邊緣性金融支持，融資窗口并沒有打開。不少房企預期今年銷售目標很難實現(xiàn)，所以會持續(xù)尋求豐富融資渠道，以借新還舊。離岸債預計后續(xù)會回暖，利率也會下行。”

關鍵詞： 資金鏈