今年3月20日，定位香港太古廣場(chǎng)，多家房企同時(shí)召開(kāi)2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，這里面就有同為“華南五虎”的雅居樂(lè)和富力地產(chǎn)，雖然相比于老友碧桂園、恒大超過(guò)5000億元的銷售金額，小巫見(jiàn)大巫，但對(duì)他們來(lái)說(shuō)，一個(gè)首次邁入千億門(mén)檻，創(chuàng)造自己的歷史，一個(gè)銷售金額取得60%的增幅，向著兩千億的目標(biāo)奔跑，仍算喜事。

不過(guò)，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，下行趨勢(shì)明顯，欣喜背后是艱難的前行，如同雅居樂(lè)，千億背后是銷售預(yù)期不達(dá)標(biāo)、各項(xiàng)指標(biāo)增速放緩、負(fù)債攀升、存貨快速增加。

預(yù)期不達(dá)標(biāo) 今年下調(diào)銷售目標(biāo)

銷售額首次突破千億元大關(guān)，這對(duì)雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)是歷史性的一刻。2018年，雅居樂(lè)連同合營(yíng)公司、聯(lián)營(yíng)公司以及由本集團(tuán)管理并以“雅居樂(lè)”品牌銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目累積實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額為1026.7億元，同比增長(zhǎng)14.5%，累積實(shí)現(xiàn)預(yù)售建筑面積為798萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.4%，預(yù)售均價(jià)為每平方米12871元，同比增長(zhǎng)5.6%。

雖然首次邁入千億門(mén)檻，但遺憾的是，與1100億元的銷售目標(biāo)仍有70多億元的缺口。細(xì)究背后原因，雅居樂(lè)以往業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較為倚重的海南區(qū)域銷售下滑嚴(yán)重。曾經(jīng)，雅居樂(lè)位于海南的大盤(pán)清水灣項(xiàng)目連續(xù)多年創(chuàng)下銷售記錄，被業(yè)內(nèi)封為“神盤(pán)”，直至 2017年，清水灣的預(yù)售金額仍高達(dá)170億元，占雅居樂(lè)全年銷售額的19%。但是2018年4月海南實(shí)施全域限購(gòu)，堪稱史上最嚴(yán)調(diào)控，將海南清水灣拉下銷售神壇。

據(jù)了解，雅居樂(lè)對(duì)清水灣預(yù)期銷售目標(biāo)是130億元，2018年前4月，清水灣已完成了80.37億元。但是，海南全域限購(gòu)風(fēng)暴來(lái)襲，清水灣受挫嚴(yán)重。截至2018年前11個(gè)月，該項(xiàng)目總銷售額為81.93億元，也就是說(shuō)，在2018年5月-11月這半年時(shí)間，清水灣僅賣(mài)了一億多元。

根據(jù)雅居樂(lè)2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，在2018年銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)中，海南、云南的貢獻(xiàn)占比下降至19.2%，僅相當(dāng)于2017年清水灣一個(gè)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)占比。

雅居樂(lè)副總裁王海洋表示，“海南調(diào)控確實(shí)是史上最嚴(yán)的，也是全國(guó)最嚴(yán)的，基本上把島外的人都限購(gòu)了。但我們也看到利好的一點(diǎn)，海南的人口才900多萬(wàn)，而發(fā)展自由貿(mào)易港，需要大批量的人才，所以未來(lái)人口的紅利、政策的紅利對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)非常好。雖然目前海南房地產(chǎn)受到暫時(shí)影響，但未來(lái)一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有。”

市場(chǎng)整體調(diào)控預(yù)期未言放松，包括中海、首創(chuàng)置業(yè)、九龍倉(cāng)、旭輝等在內(nèi)的不少房企都下調(diào)銷售目標(biāo)，雅居樂(lè)也是如此。2019年，雅居樂(lè)的銷售目標(biāo)是預(yù)售金額達(dá)到1130億元，預(yù)期同比增速10%。雅居樂(lè)主席兼總裁陳卓林表示，今年10%的增幅是看市場(chǎng)和公司的實(shí)際情況決定的，定這個(gè)指標(biāo)也是比較保守的。“在政策下，市場(chǎng)還是有的，我們的投資和未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃都是審慎樂(lè)觀的。”

盈利增速放緩 負(fù)債攀升

相比于2017年雅居樂(lè)不少財(cái)務(wù)指標(biāo)的大幅增長(zhǎng)，2018年則黯淡了許多。

財(cái)報(bào)顯示， 2018年，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額561.45億元，同比增加8.8%，2017年同期增幅是10.6%;毛利246.74億元，同比增加19.3%，2017年增幅是67.3%;凈利潤(rùn)83.58億元，同比增加23.3%，2017年增幅是122.3%;股東應(yīng)占利潤(rùn)71.25億元，同比增加18.3%，2017年增幅為163.8%。

不過(guò)，在凈利潤(rùn)率與毛利率方面，雅居樂(lè)表現(xiàn)較好，2018年，整體毛利率及凈利潤(rùn)率分別為43.9%及14.9%，較去年分別上升3.8個(gè)百分點(diǎn)及1.8個(gè)百分點(diǎn)。高于同行整體水平。

在負(fù)債方面，2018年，雅居樂(lè)負(fù)債總額高達(dá)1754.65億元，同比增長(zhǎng)47.2%，2015年-2017年的增速分別為-8.7%、16.3%、36.1%。2018年，雅居樂(lè)資產(chǎn)負(fù)債率為76.14%，與前一年同期相比上升了2.68個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率也從2017年的71.4%攀升至2018年79.1%。

值得關(guān)注的是，在財(cái)務(wù)報(bào)表中權(quán)益一欄，雅居樂(lè)永續(xù)債券增速明顯，這也稀釋了凈負(fù)債率增速。據(jù)了解，永續(xù)債券也稱無(wú)期債券，雖是債務(wù)工具，但帶有股權(quán)融資特性，所以被列為權(quán)益類項(xiàng)目。

記者發(fā)現(xiàn)，在雅居樂(lè)2018年的權(quán)益列表中，永久資本證券為83.35億元，同比增長(zhǎng)50.7%，而2017年與2016年金額基本持平。

對(duì)于負(fù)債率的上升，雅居樂(lè)首席財(cái)務(wù)官?gòu)埳硎荆ツ晡覀兙椭v過(guò)，預(yù)計(jì)2018年的負(fù)債率會(huì)上升一點(diǎn)，主要原因是因?yàn)槎嘣季?，這在我們計(jì)劃之內(nèi)，現(xiàn)在的負(fù)債率79%也在預(yù)計(jì)之內(nèi)。預(yù)計(jì)2019年負(fù)債率會(huì)跟2018年持平，不會(huì)有什么改變。

據(jù)了解，2018年，雅居樂(lè)在多元業(yè)務(wù)拓展方面，新成立房管業(yè)務(wù)，并將原有的酒店及投資物業(yè)進(jìn)行整合，并注入包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、文旅商業(yè)及社區(qū)商業(yè)等商業(yè)項(xiàng)目，成功構(gòu)建了商業(yè)板塊。

加速拿地 三四線暗藏風(fēng)險(xiǎn)

為了實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，過(guò)去兩年，雅居樂(lè)加速拿地。2017年，雅居樂(lè)新增土地預(yù)計(jì)總建筑面積為 964 萬(wàn)平方米，其中本集團(tuán)應(yīng)占預(yù)計(jì)總建筑面積為 746 萬(wàn)平方米，集團(tuán)應(yīng)付土地金額為 346 億元。2018年，雅居樂(lè)先后在多個(gè)城市群策略性地透過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌及股權(quán)收購(gòu)等方式增添46幅新地塊，新地塊預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)1111萬(wàn)平方米，本集團(tuán)應(yīng)占權(quán)益預(yù)計(jì)總建筑面積為909萬(wàn)平方米，集團(tuán)應(yīng)付土地金額為294億元。

新增土儲(chǔ)面積增多，付出相應(yīng)的土地金額卻減少，這意味著雅居樂(lè)拿地成本在下降，這得益于新增土地中不少位于三四線等城市，地價(jià)較低。財(cái)報(bào)顯示，雅居樂(lè)2018年新拓展了20個(gè)城市，不乏有邯鄲、漢中、湖州、晉中、荊州、連云港、茂名、梅州、商丘、威海、許昌、云浮及漳州等三四線城市。

在過(guò)去一輪的增長(zhǎng)中，三四線城市樓市被過(guò)度透支，泡沫嚴(yán)重，暗藏風(fēng)險(xiǎn)。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2019年1月份，受監(jiān)測(cè)的中國(guó)40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積漲跌數(shù)據(jù)中，一線城市成交面積環(huán)比下降36%，同比增長(zhǎng)19%;二線城市成交面積環(huán)比下降30%，同比下降14%;三四線城市成交面積環(huán)比下降30%，同比下降21%。三四線樓市降幅最為明顯。

土地規(guī)模的擴(kuò)張也令雅居樂(lè)存貨上升，東方財(cái)富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日，雅居樂(lè)有存貨820.78億元，同比增長(zhǎng)44.2%，而2017年同期增幅是12.3%。

對(duì)于雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)，存貨是其未來(lái)銷售增長(zhǎng)的基礎(chǔ)保障，但是存貨能否快速周轉(zhuǎn)與去化，影響其現(xiàn)金流。因此，對(duì)于雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)，有兩個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注，一是海南樓市能否回暖，二是未來(lái)三四線樓市將如何發(fā)展。

王海洋表示，“在城市布局方面，我們一直是堅(jiān)持城市群的發(fā)展策略，在內(nèi)部有一些篩選。據(jù)了解，雅居樂(lè)的拿地策略是‘2+3+N’，‘2’是珠三角和長(zhǎng)三角城市群，‘3’包括大京津冀、中西部、海峽西岸等潛力較大將積極拓展的城市群，‘N’則是機(jī)會(huì)型城市群。我們未來(lái)是聚焦一二線，但并不代表三四線城市就是沒(méi)有機(jī)會(huì)，這些機(jī)會(huì)怎么抓住，是對(duì)所有公司的考驗(yàn)。”

值得關(guān)注的是，在雅居樂(lè)總部位于的粵港澳大灣區(qū)，雅居樂(lè)積極布局。王海洋透露， 2018年簽訂了差不多10個(gè)城市更新項(xiàng)目的框架協(xié)議和合作協(xié)議，這些協(xié)議主要集中在廣州、中山。

新京報(bào)記者 段文平 編輯 武新 校對(duì) 吳興發(fā)

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