東莞二手房進(jìn)入買方市場。

莞城樓盤

一手房市場成交持續(xù)冷淡、降價(jià)促銷波及二手房市場。二手房市場“三價(jià)合一”政策繼續(xù)收緊，成交困難，不少二手房報(bào)價(jià)回落至年初水平，甚至有二手房業(yè)主自降兩成報(bào)價(jià)出售，個(gè)別業(yè)主報(bào)價(jià)跌破購入價(jià)，虧本出售。記者在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，東莞二手房賣家從之前的“惜售”向“急售”心態(tài)轉(zhuǎn)變，采取降價(jià)、包稅、贈(zèng)送車位等花樣促銷，以吸引剛需購房者入市，促進(jìn)成交。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著年底到來，更多報(bào)價(jià)較低的筍盤入市，剛需自住購房者可以到二手房市場尋找心水房源。

文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者蔣幸端

圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者石忠情

調(diào)查

個(gè)別二手房賣家報(bào)價(jià)下降近兩成

記者了解到，今年以來在“三價(jià)合一”持續(xù)影響下，東莞二手房業(yè)主心態(tài)從“惜售”變?yōu)?ldquo;急售”，心態(tài)發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變。特別是9月份東莞一手房市場吹起了“降價(jià)風(fēng)”，定價(jià)合理使得購房者回流一手房市場，二手房賣家降價(jià)出售的心態(tài)更為迫切。

今年以來，東莞大部分銀行實(shí)施“三價(jià)合一”政策，減少“陰陽合同”，二手房的交易稅費(fèi)增加，間接提高了首付門檻，而二手房買家中剛需的比例較多，對(duì)首付門檻較為敏感，故而很多購房者轉(zhuǎn)向購置一手房，導(dǎo)致今年的二手房市場交投萎縮明顯，整體房價(jià)從上漲逐步趨向平穩(wěn)下滑。10月份，東莞中原戰(zhàn)略研究中心針對(duì)二手房成交量大、市場關(guān)注度高的重點(diǎn)鎮(zhèn)街(鳳崗、塘廈、東城、南城)的二手房源做了專項(xiàng)抽樣調(diào)研，調(diào)研覆蓋約200個(gè)樓盤小區(qū)、800套抽樣房源，對(duì)業(yè)主的心態(tài)變化和放盤價(jià)格的變化進(jìn)行了針對(duì)性的調(diào)研和分析。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，受國慶前后樓市大環(huán)境的影響，疊加“三價(jià)合一”政策的持續(xù)影響，本次專項(xiàng)調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，國慶節(jié)后，二手房業(yè)主的心態(tài)發(fā)生了較為明顯的變化，約9%的房源業(yè)主調(diào)低報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)調(diào)低的幅度平均在5%左右，個(gè)別業(yè)主的報(bào)價(jià)調(diào)低幅度接近20%。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)也顯示，2018年10月東莞二手商品房過戶2566套，環(huán)比下跌8.7%，同比下跌21.22%;截至10月31日，東莞二手住宅掛牌價(jià)為1.94萬元/平方米，環(huán)比下跌1.02%。

二手房業(yè)主各種辦法促銷房源

東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，無論是豪宅還是剛需房，業(yè)主主動(dòng)促銷的心態(tài)明顯，而二手房賣家的促銷方式主要有三種：降價(jià)、包稅、贈(zèng)送車位。如鳳崗的永江花園有一套173余平方米的四房，報(bào)價(jià)由8月份的350萬元直降至300萬元，而且賣家包稅，折算下來單價(jià)僅1.6萬元/平方米;東城的天驕峰景一套143平方米的三房，報(bào)價(jià)由8月份的450萬元降至420萬元，并且贈(zèng)送車位;南城的金豐花園一套73平方米的二房，由5月份的報(bào)價(jià)110萬元降至98萬元等。

調(diào)研顯示，業(yè)主調(diào)低報(bào)價(jià)的理由多種多樣，如“急需資金周轉(zhuǎn)”“購買新房用錢”“工作調(diào)動(dòng)急售”“出國急售”等。隨之而來的是業(yè)主“降價(jià)”“急售”“愿承擔(dān)部分稅費(fèi)”“真有意向可以再談”“全款買房可以再優(yōu)惠”“業(yè)主自行贖樓”等，甚至連此前出售意愿較低的業(yè)主也開始主動(dòng)要求經(jīng)紀(jì)人“幫忙多推一下”。

市場

剛需青睞 總價(jià)100萬~200萬元物業(yè)

家住深圳的陳先生于2016年分別在東莞塘廈、南城貸款購買了兩套二手房，盡管其所購房子位置不錯(cuò)，但因?yàn)橘徺I人群減少，二手房轉(zhuǎn)手困難，原本打算快速賣出的計(jì)劃失敗，加上東莞租金較少，陳先生因此所要承擔(dān)的月供壓力大。他告訴記者，他的報(bào)價(jià)已經(jīng)一降再降，希望能夠快速將房子售出。

記者發(fā)現(xiàn)，二手房市場從賣方市場進(jìn)入買方市場。合富置業(yè)相關(guān)人士表示，2016年10月~2018年是樓市調(diào)控政策集中出臺(tái)的時(shí)期，兩年以來，二手樓市交投量從成交火熱的2015年、2016年大幅回落，部分購房需求受到抑制，至今年三季度東莞二手樓市成交量已經(jīng)回歸到2015年之前的狀態(tài)，整體成交低位運(yùn)行。另據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，從東莞二手房的購房群體來看，首次置業(yè)者的成交占比出現(xiàn)了明顯的增加，從年初的47%，上升至第三季度的64%，升幅十分明顯，是2017年以來的高位，當(dāng)中超過四成的買家選擇總價(jià)在100萬~200萬元之間的物業(yè)。

案例

西平業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)75萬元

南城的西平板塊是東莞二手房成交量最多的區(qū)域之一。

西平片區(qū)東駿豪苑一套150余平方米的四房，在今年6月份時(shí)最低報(bào)價(jià)高達(dá)400萬元，進(jìn)入下半年，隨著樓市的逐步降溫，業(yè)主也一次次地調(diào)低報(bào)價(jià)，但是由于價(jià)格依然偏高，在長達(dá)4個(gè)多月的時(shí)間里也沒能成交。而最近的土地流拍，更使得業(yè)主“待價(jià)而沽”的心態(tài)回歸理性，最新底價(jià)僅為325萬元，比最高報(bào)價(jià)降低了18.75%，已經(jīng)降至該小區(qū)今年1月份的成交價(jià)水平。

賣家主動(dòng)承擔(dān)個(gè)稅以促進(jìn)成交

東城東泰板塊因?yàn)樯钆涮R全一直以來受到二手房買家的青睞。光大景湖春天的一套112余平方米的三房在今年9月份的報(bào)價(jià)為最低196萬元，由于該房源非“滿五唯一”，故個(gè)稅較高，該房也是乏人問津。進(jìn)入10月，業(yè)主向經(jīng)紀(jì)人表示價(jià)格下調(diào)10萬元。此外，還可以將省內(nèi)老家的房子過戶出去，配合這套房源轉(zhuǎn)為“滿五唯一”，以降低交易成本、加快成交速度。

按照往常習(xí)慣，二手房交易稅費(fèi)往往由買家承擔(dān)，但是近來非“滿五唯一”業(yè)主主動(dòng)承擔(dān)一半個(gè)稅促進(jìn)成交現(xiàn)象變得普遍。

塘廈丹緹軒小區(qū)一套92余平方米的三房在9月份的放盤價(jià)為165萬元，由于該房源不是“滿五唯一”，個(gè)稅大約20萬元左右。為了能盡快售出，業(yè)主向經(jīng)紀(jì)人表示可以承擔(dān)一半的個(gè)稅，如果是一次性付款的客戶，還有議價(jià)空間，這個(gè)價(jià)格已回到該小區(qū)今年3月份的成交價(jià)水平。

業(yè)內(nèi)人士

部分房源或回到年初價(jià)格水平

業(yè)內(nèi)人士表示，11月之后，市場將逐步進(jìn)入年底傳統(tǒng)的購房、換房季，預(yù)計(jì)更多的筍盤也將陸續(xù)登場，根據(jù)目前的情況估計(jì)，一些房源或?qū)⒒氐侥瓿鯐r(shí)的價(jià)格水平。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心表示，預(yù)計(jì)買賣雙方將積極入市，市場交投將逐漸升溫。業(yè)主方面，隨著年底來臨，出于資金周轉(zhuǎn)、工作調(diào)動(dòng)、家庭搬遷、改善換房等需要，放盤量有望大幅增加，部分急于出售的房源，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)較大降幅。購房者方面，東莞作為粵港澳大灣區(qū)的核心城市，產(chǎn)業(yè)和人口結(jié)構(gòu)都在不斷升級(jí)優(yōu)化，未來的發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｔ谀甑鬃h價(jià)空間加大的情況下，很多筍盤將非常有吸引力，建議購房者遇到筍盤趁低入市，果斷出手。

關(guān)鍵詞： 東莞