隨著深圳首個(gè)現(xiàn)售房入市的時(shí)間漸進(jìn)，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)成效吸引了外界的眾多目光。

從1994年開始，內(nèi)地房企開始采用香港的商品預(yù)售制度，直至今日。而經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，預(yù)售制度已成為國(guó)內(nèi)商品房銷售的主要方式。

作為一種金融工具，房屋預(yù)售制曾幫助企業(yè)擺脫資金困境，為低成本資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張?zhí)峁┯行窂健?/p>

近年來(lái)，關(guān)于預(yù)售制風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題也開始受到關(guān)注，全國(guó)多地也開始試水現(xiàn)房銷售制度。事實(shí)上，銷售方式的改變對(duì)于房企的影響較大，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，會(huì)顛覆當(dāng)前房企的開發(fā)模式。

多地試水現(xiàn)房銷售制

伴隨著行業(yè)內(nèi)關(guān)于預(yù)售制度存廢的激烈討論，深圳首個(gè)現(xiàn)售商品房試點(diǎn)項(xiàng)目龍華金茂府也即將入市，而相關(guān)故事要追溯到兩年前。

2016年6月2日，經(jīng)過(guò)一番激烈的競(jìng)爭(zhēng)，電建和金茂聯(lián)合體最終以超過(guò)第二名9億元的高價(jià)奪得金茂府項(xiàng)目，最終項(xiàng)目總成交價(jià)為82.89億元，樓面價(jià)約5.8萬(wàn)元/平方米，成為“面粉貴過(guò)面包”的典型。

根據(jù)深圳業(yè)內(nèi)人士估算，項(xiàng)目售價(jià)至少要達(dá)到8.5萬(wàn)元/平方米以上才能實(shí)現(xiàn)回本。

時(shí)隔兩年后，該項(xiàng)目終于傳出入市消息。深圳金茂府的宣傳資料顯示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底開展示中心，而開盤時(shí)間定在了2019年上半年，對(duì)比行業(yè)內(nèi)6–9個(gè)月的開盤銷售周期來(lái)說(shuō)，金茂府的周轉(zhuǎn)速率確實(shí)要慢得多。

與此同時(shí)，廣東中山也正在開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)工作。根據(jù)中山土地資源交易中心顯示，中山在10月10日到11月14日期間推出的15宗土地全部要求現(xiàn)房銷售。

10月10日，中山新推出了2個(gè)現(xiàn)售項(xiàng)目，起拍價(jià)為4100元/平方米。其中一塊4140元/平方米底價(jià)成交，而一塊則慘遭流拍。10月12日推出的兩宗土地也均以底價(jià)成交。中山在10月17日推出的兩宗土地紛紛流拍。

談到流拍原因，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志向時(shí)代周報(bào)記者表示，“樓市大行情在反轉(zhuǎn)，房企資金也普遍緊張，?，F(xiàn)金流成了多數(shù)房企的首要任務(wù)，所以有好的項(xiàng)目也未必有足夠的資金拿。現(xiàn)房銷售項(xiàng)目對(duì)房企而言是個(gè)全新課題，財(cái)務(wù)成本會(huì)大幅提升，企業(yè)自然也會(huì)更加謹(jǐn)慎”。

事實(shí)上，今年6月，中山便推出首宗現(xiàn)售地塊。與目前土地市場(chǎng)的冷清狀況不同，競(jìng)拍異常激烈。最終萬(wàn)科在經(jīng)過(guò)252輪競(jìng)拍后以總價(jià)14億元再加上111840平方米人才房的條件競(jìng)拍成功，并且刷新了中山樓面地價(jià)最高紀(jì)錄。

世茂廣深區(qū)域投資負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，雖然現(xiàn)售對(duì)企業(yè)的自有資金要求更高，但是遇到地理位置好、潛力大的項(xiàng)目時(shí)，也依然會(huì)出手。

而中山首宗限售地塊擁有的絕佳地址使得其成為眾多房企爭(zhēng)搶的香餑餑。據(jù)悉，該項(xiàng)目位于翠亨新區(qū)，最靠近深中通道的區(qū)域，而在深中通道通車后，該區(qū)可能會(huì)面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇。

放眼全國(guó)，深圳、中山試水的現(xiàn)房模式并非孤例。2016年8月，南京推出現(xiàn)房銷售政策，其中首次將土拍價(jià)格與現(xiàn)房預(yù)售的條件相掛鉤，其目的是為了給過(guò)熱的土地市場(chǎng)降溫，根據(jù)規(guī)定當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。蘇州政府也表示，成交價(jià)超指導(dǎo)價(jià)10%的地塊需采取現(xiàn)房銷售。

在2016年8月–2018年7月之間，南京先后拍出近70塊塊現(xiàn)房銷售地塊。而在今年7月18日，南京公布了5幅土地的出讓公告，其中達(dá)到最高90%需要現(xiàn)房銷售的拿地門檻已經(jīng)被取消。而杭州部分地塊曾在2017年3月實(shí)行“現(xiàn)售房”政策，但也已先后取消。

“土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)降溫，政策預(yù)期作用也已經(jīng)發(fā)揮，取消現(xiàn)售規(guī)定也在合理之中。”上述投資負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示。

房企資金鏈考驗(yàn)

“目前有關(guān)現(xiàn)房銷售的政策主要作用是降低土地市場(chǎng)熱度，屬于政府的調(diào)控措施，并非是要對(duì)預(yù)售制度框架進(jìn)行根本調(diào)整。”中信建設(shè)陳慎表示。

今年9月中旬，廣東房協(xié)一份關(guān)于討論取消預(yù)售制的文件在網(wǎng)上流傳，引起了行業(yè)內(nèi)熱議。隨后，廣東房協(xié)內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，這只是一個(gè)內(nèi)部征求意見而已，并非最終文件。

鄧浩志指出，現(xiàn)房銷售項(xiàng)目可能會(huì)擴(kuò)大，但取消預(yù)售屬于改變樓市整個(gè)規(guī)則，將會(huì)顛覆一直以來(lái)沿用至今的房地產(chǎn)開發(fā)模式，結(jié)果是開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)都要從新安排與測(cè)算。例如：自有資金量會(huì)要求成倍增加，財(cái)務(wù)成本會(huì)大幅提升，銷售時(shí)間的鋪排要全面調(diào)整……

融創(chuàng)一位內(nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，預(yù)售必然會(huì)引致資產(chǎn)負(fù)債率的攀升，估計(jì)在10%以上，杠桿成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)上升，公司一般不會(huì)輕易拿這樣的項(xiàng)目。但是如果拿地成本足夠低、擁有較高回報(bào)率的話，企業(yè)也會(huì)適當(dāng)考慮。

除了增加財(cái)務(wù)成本，取消預(yù)售制度帶給房企的另一個(gè)影響則是降低周轉(zhuǎn)速度。陳慎表示，現(xiàn)售制的建設(shè)周期一般都在2年左右，而預(yù)售制下資金回籠周期可以壓縮至1年甚至更短，極大地加快了房企的資金周轉(zhuǎn)，若推行現(xiàn)售制，資金回籠周期則會(huì)延長(zhǎng)至較建設(shè)周期更長(zhǎng)的時(shí)段，資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)增大。

低周轉(zhuǎn)便意味著資金成本的上升。而在資金的重壓下，深圳金茂府在建設(shè)后期選擇了股權(quán)融資。

據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，金茂府項(xiàng)目所在深圳悅茂置業(yè)有限公司在去年10月引入了鼎信創(chuàng)然投資公司。其中，鼎信創(chuàng)然持股25%，電建股份由30%降至20%，金茂由70%降至55%。

如果說(shuō)行業(yè)龍頭因擁有較多元的融資渠道尚有回旋余地，那么取消預(yù)售制對(duì)于中小型房企而言，無(wú)疑是一個(gè)難關(guān)。

“取消預(yù)售制度需要企業(yè)投入更多的自有資金，同樣的資金以前可以開發(fā)3–4個(gè)項(xiàng)目，而在預(yù)售制度的條件下只能開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，這對(duì)于小房企的發(fā)展是及其不利的。”同策研究院總監(jiān)張宏偉表示道。

關(guān)鍵詞： 現(xiàn)房