張雅楠 / 文

8 月 16、17 兩日，本是三單保租房 REITs 的公開發(fā)售日，但由于認籌火爆，僅用不到一天時間，三單保租房 REITs 便宣告募資提前收官。

18 日，紅土深圳安居 REIT、華夏北京保障房 REIT、中金廈門安居 REIT 公告了基金認購申請確認比例結(jié)果，公眾投資者中簽率依次為 0.39%、0.64%、0.69%；網(wǎng)下投資者中簽率依次為 0.77%、0.89%、0.94%，均創(chuàng) REITs 中簽率新低。

從認購金額看，網(wǎng)下投資者認購金額超過 1210 億元，公眾投資者認購金額超過 827 億元，二者合計規(guī)模超過 2000 億元。

(資料圖)

2000 億元真金白銀的熱情參與、不足 1% 的超低中簽率，足以說明投資者對保租房 REITs 的熱情。究其原因，不外乎這樣兩點：

整體來看，目前上市的 REITs 底層資產(chǎn)在獲受理時，有律師、財務(wù)評估團隊篩選，審核過程中還要先報省發(fā)改委、國家發(fā)改委，然后推薦給證監(jiān)會，可謂精挑細選，對投資人來講風(fēng)險可控。

具體而言，三單保租房 REITs 的底層資產(chǎn)是保租房和公租房，出租率高，收入穩(wěn)定，而 REITs 又有 90% 利潤強制分紅的硬性要求，所以投資 REITs 的回報基本是安全穩(wěn)定的，相當(dāng)于不用買房就能當(dāng)上房東，安穩(wěn)收租。

當(dāng)然，更進一步說，這三單保租房 REITs 上市，正面意義不僅僅是投資人帶來收益，更是中國版基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 的關(guān)鍵節(jié)點，也是中國住房租賃市場的里程碑事件。

REITs 增加了租賃住宅這一重要的資產(chǎn)類別，成為打通租賃市場正向循環(huán)的關(guān)鍵步驟，對中國的住房供給格局有著深遠的影響。

在中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中，一直用投資回報的事實鼓勵著買房。經(jīng)濟高速增長階段，收入和資產(chǎn)價格快速攀升，租住不平衡的矛盾雖然也有，但容易被收入的增長平復(fù)；等到經(jīng)濟發(fā)展趨緩時，很多人會真切地發(fā)現(xiàn)，在如此高的房價下，可能與買房無緣了。

而在城市的發(fā)展過程中，隨著配套和產(chǎn)業(yè)的逐漸升級，城市的租金價格水漲船高，大城市的 " 縉紳化 " 趨勢很難逆轉(zhuǎn)，租房群體在這一過程中總體處于弱勢，要么接受更貴的租金，要么接受更遠或者配套相對差的住所。

兩者疊加，租房問題顯得更加緊迫和嚴峻，這就要求住房矛盾突出的城市，切實關(guān)注這部分市民的居住權(quán)益。

長期以來，中國的機構(gòu)化租賃住房供給占比低，租賃住房供應(yīng)分散、房屋老舊、管理混亂，年輕人大多在租房上吃過苦頭。要增加供給，提高租住水平，機構(gòu)化的租賃供給理應(yīng)成為重要組成部分。

2017 年至 2020 年，長租公寓企業(yè)從起步到爆雷，攪動了無數(shù)租客和房東的人生，究其原因，主要是商業(yè)模式存在短貸長投的先天硬傷。不過，這一場風(fēng)風(fēng)火火的實踐也把發(fā)展租賃市場必須做好金融配套的問題鮮明地擺在了主政者面前。

隨之而來的重大政策信號是，租賃端，中央推行保障性租賃住房之后，又提出了加快發(fā)展長租房市場；在金融端，將保租房納入了基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 試點。

這是三單保租房 REITs 入市前的漫漫長路，也預(yù)示著它的使命擔(dān)當(dāng)——將保障性住房和公租房作為底層資產(chǎn)，用于解決新市民和城市低收入者的居住難題，打包成為 REITs 上市，轉(zhuǎn)由機構(gòu)和公眾投資人持有后，原始權(quán)益人實現(xiàn)退出，當(dāng)資產(chǎn)流動起來，增加的便是社會上的租賃住房數(shù)量，這樣的正向流動，也許租房的人不會感知到，但總有機會受益于此。

合作聯(lián)系：東方地產(chǎn)dichan@em.eastday.com

關(guān)鍵詞： 租賃市場 REITs