昨天北京公布了一個(gè)「救市政策」。

作為首都，新政策的推出對(duì)于全國(guó)其他城市有很強(qiáng)的示范作用。正如我以前在文章里所說(shuō)，現(xiàn)階段，一線城市不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的樓市刺激政策。

而北京的這個(gè)政策，可以說(shuō)是非常微觀的一個(gè)嘗試。

(相關(guān)資料圖)

我的判斷是，這個(gè)政策對(duì)于現(xiàn)階段北京樓市影響會(huì)非常有限，但對(duì)于全國(guó)其他城市（尤其是一線城市）樓市的后續(xù)調(diào)控政策出臺(tái)，又會(huì)有非常巨大的影響。

北京昨天出臺(tái)的樓市政策具體如下：

「對(duì)中心城區(qū)老年家庭（60 周歲及以上）購(gòu)買昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等三宗地項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定的支持政策。

包括：

老年家庭名下無(wú)住房且無(wú)在途貸款的，購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例 35%、非普通住房執(zhí)行首付比例 40%，以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率；

購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目 140 平方米以下住房的，按首套房首付比例 35%、二套房首付比例 60% 執(zhí)行；

其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款?！?/strong>

我來(lái)簡(jiǎn)單分析一下。

三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

以房產(chǎn)金融手段疏解城區(qū)人口

疏解城區(qū)人口，一直是北京的長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃。

這回直接通過(guò)買房手段，鼓勵(lì)市區(qū)老年家庭以置換的方式將市區(qū)老房置換去郊區(qū)新房。

并且，如果是唯一住房的家庭置換，幾乎是享受首房首貸的政策。

鼓勵(lì)子女接力貸

接力貸一直是樓市風(fēng)向標(biāo)之一，需要刺激樓市的時(shí)候就把它放出來(lái)，需要打壓樓市的時(shí)候，就把它收回去。

據(jù)說(shuō)廣州現(xiàn)在有銀行也能做接力貸，但是不敢大規(guī)模宣傳，因?yàn)樾麄鏖_(kāi)了，就沒(méi)有了。

搞的和地下工作者一樣。

考慮到老年人的還貸能力比較弱，并且銀行通常都有各種限制，所以北京這回很直接，老年家庭置換去郊區(qū)，直接可以做接力貸。

非常正大光明。

定向針對(duì)項(xiàng)目

這個(gè)是北京樓市刺激政策中最有意思的一個(gè)設(shè)計(jì)。

昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊這三宗地項(xiàng)目，是北京市第二次土拍中剛拍出去的項(xiàng)目。

這三宗地的特別之處在于競(jìng)得人須建設(shè)以適老性為主的 " 全齡友好社區(qū) "，配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。

其中順義區(qū)薛大人莊更是沒(méi)有配建任何保障性住房或人才公寓，全部為商品房。

我的看法

總的來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策對(duì)于北京樓市的影響應(yīng)該是微乎其微的。

畢竟，我要是個(gè)住了一輩子越秀、荔灣的廣州老頭，大概率不會(huì)考慮搬去知識(shí)城、南沙這種地方，而且還要把戶口遷走，更難讓人接受。

北京這個(gè)政策的「實(shí)驗(yàn)性」明顯更強(qiáng)一些，更多的是看能否通過(guò)房產(chǎn)金融手段疏解市區(qū)的老年人口，而非單純的救市手段。

但對(duì)于像廣州這種城市來(lái)說(shuō)，有很強(qiáng)的參考意義。

正如我以前的文章所寫，在繼續(xù)強(qiáng)力執(zhí)行房主不炒的基本要求之下，未來(lái)出臺(tái)大規(guī)模的樓市調(diào)控政策很難，但能否可以考慮 "因項(xiàng)目施策"。

比如，對(duì)于某些風(fēng)險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，在對(duì)資金監(jiān)管到位的前提下，對(duì)置換型的 " 無(wú)房無(wú)在途貸款 " 的人群，可以給予首付方面的優(yōu)惠。

對(duì)于某些限價(jià)新盤，對(duì)于真首房首貸（即處女貸）的人群，給予更多優(yōu)惠，比如降低首付成數(shù)。

對(duì)于多孩家庭，在賣掉唯一住房后的改善置換上，可以針對(duì)部分新樓盤，給予一定的首付、利率優(yōu)惠。

并且，這些政策完全可以只給新房?jī)?yōu)惠，因?yàn)橹灰路抠u的好，土地市場(chǎng)就可以穩(wěn)住，土地市場(chǎng)穩(wěn)得住，整個(gè)樓市就穩(wěn)得住。

反而，像增值稅 5 改 2 這種政策，并不適合倉(cāng)促推出，這種政策本質(zhì)還是鼓勵(lì)炒房，屬于極其粗放的刺激手段，負(fù)面示范的影響很大，尤其對(duì)于年輕人的生育意愿，有極強(qiáng)的打壓作用。

純交流，希望領(lǐng)導(dǎo)可以考慮，大家有什么想法也可以在評(píng)論區(qū)里交流。

PS，今天的段落標(biāo)題是我娃幫我畫的，覺(jué)得好看的可以點(diǎn)贊鼓勵(lì)一下，謝謝各位。