有的企業(yè)高喊著“活下去”，有的企業(yè)已針對(duì)部分去化不佳的項(xiàng)目展開降價(jià)促銷……越來(lái)越多的房企正在“磨拳擦掌”，備戰(zhàn)可能到來(lái)的房地產(chǎn)寒潮。

在最新公布的前三季度業(yè)績(jī)中，金地(集團(tuán))股份有限公司(600383.SH，以下簡(jiǎn)稱“金地”)逆勢(shì)突圍，在9月份祭出“簽約金額180.3億元，同比上升46.12%”的靚麗成績(jī)單。至此，前9個(gè)月金地累計(jì)銷售額達(dá)到1060.9億元。

面對(duì)成交下滑、融資環(huán)境趨緊的樓市大環(huán)境，作為標(biāo)桿上市房企，無(wú)論是土地儲(chǔ)備還是可售資源，抑或資金量，金地已經(jīng)做好了“過(guò)冬”準(zhǔn)備。

加速推盤，銷售可期

相比上半年多數(shù)房企同比增長(zhǎng)的銷售業(yè)績(jī)，金地同一時(shí)段的表現(xiàn)較為平淡。按照2018年業(yè)績(jī)中報(bào)顯示，截至6月30日，金地的銷售金額僅達(dá)到630.7億元，同比下降10.3%。

對(duì)此，招商證券認(rèn)為，金地今年上半年銷售金額同比下降一方面是由于核心城市受限證、限簽政策影響，上半年新取證及新推貨資源較少，另一方面由于金地推盤節(jié)奏安排，上半年推盤量占全年比重較小。“需要關(guān)注的是，下半年隨著公司推貨節(jié)奏加快，7月金地實(shí)現(xiàn)單月銷售面積58萬(wàn)平方米;實(shí)現(xiàn)簽約金額138億元，同比增長(zhǎng)74%，銷售已經(jīng)開始平穩(wěn)回升”。

金地披露的最新銷售數(shù)據(jù)佐證了這一點(diǎn)。2018年1-9月，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積580.1萬(wàn)平方米，同比上升3.80%;累計(jì)簽約金額1060.9億元，同比上升3.39%。以此計(jì)算，7-9月份三個(gè)月間，金地的銷售額已達(dá)到上半年銷售金額的68.21%。

其中，9月份金地實(shí)現(xiàn)簽約金額180.3億元，同比上升46.12%。這個(gè)簽約金額，遠(yuǎn)高于今年前8個(gè)月的單月銷售額。

按照計(jì)劃，10-11月，金地的推盤重點(diǎn)集中在華南、華北、華東和東南等區(qū)域，推盤數(shù)量預(yù)計(jì)增加至52個(gè)。“自9月開始，公司推盤將大幅增加，銷售有望實(shí)現(xiàn)突破。”金地表示。

業(yè)績(jī)回歸平穩(wěn)，金地的信心一方面來(lái)自于推盤策略，另一方面來(lái)源于四季度的可售貨源。

從下半年起，金地計(jì)劃新取證的可售資源達(dá)1410億元，其中四季度預(yù)計(jì)新取證高達(dá)757億元，占全年的40%。金地表示，接下來(lái)的取證推盤將按照公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)，去化率預(yù)計(jì)維持在較好水平。

儲(chǔ)糧過(guò)冬資金暢通

過(guò)往多年，金地堅(jiān)持深耕一二線主流城市的投資策略，形成以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大都市圈以及沿海經(jīng)濟(jì)帶、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和中部經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略布局。截至2018年6月底，金地已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)50個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約4100萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2200萬(wàn)平方米。

中報(bào)顯示，上半年，金地總共獲取了48宗土地，總投資額約569億元，相比去年同期增長(zhǎng)120.5%，權(quán)益投資額約273億元。其中，一線城市的總投資額占比26%，二線城市的總投資額占比54%，三四線城市的總投資額占比20%。

金地尤為看好經(jīng)濟(jì)基本面較好、人口吸引力強(qiáng)、市場(chǎng)中長(zhǎng)期購(gòu)買力具備支撐、新增土地供應(yīng)正在減少的一線城市，以及承接一線城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面良好的核心二線城市，這些城市有利于金地業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。

上半年，金地新增的土地儲(chǔ)備總共約557萬(wàn)平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備約280萬(wàn)平方米。綜合計(jì)算，平均權(quán)益拿地成本約9750元/平方米。

隨著樓市調(diào)整逐步深入，以及回籠資金、沖刺業(yè)績(jī)等需求，近期已有多家房企根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整了自身策略。合理的土儲(chǔ)成本、龐大的土地儲(chǔ)備，將為金地在這樣變幻莫測(cè)的樓市競(jìng)爭(zhēng)中確保一席之地。

巨量土儲(chǔ)的背后是資金量的暢通。截至2018年6月末，金地持有的貨幣資金達(dá)到310.7億元，遠(yuǎn)高于共計(jì)115.43億元的短期借款和一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債。凈負(fù)債率僅為74.16%，遠(yuǎn)低于行業(yè)主流水平。

從發(fā)債情況來(lái)看，近期多家房企的融資計(jì)劃屢屢被中止或終止審查，房企融資渠道愈發(fā)收緊。根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月40家典型上市房企融資總額為443.11億元，跌破“黑五月”最低值451.17億元，環(huán)比2018年8月的602.73億元大幅減少26.48%，再創(chuàng)2018年全年度歷史新低。

除了融資困難，高息發(fā)債的現(xiàn)象也比比皆是，9月份發(fā)行美元票據(jù)的幾家企業(yè)，年息均介于7%-13%之間。

而8月24日，金地完成2018年第三期中期票據(jù)“18金地MTN003”20億元人民幣的發(fā)行，發(fā)行期限為3年，起息日為2018年8月24日，到期日為2021年8月24日，發(fā)行利率僅為4.8%，按年付息。

而按照2018年中報(bào)顯示，前8個(gè)月，金地已經(jīng)完成了60億元公司債券的發(fā)行，票面利率介于5.0%-5.7%之間;55億元的中期票據(jù)，發(fā)行利率介于4.8%-5.9%;40億元的超短期融資券，發(fā)行利率為3.75%-5.3%。

在行業(yè)資金面偏緊的背景下，憑借雄厚的經(jīng)營(yíng)實(shí)力和良好的信用水平，金地不僅順利實(shí)現(xiàn)多元化的融資渠道，不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，而且也保持了極強(qiáng)的融資成本優(yōu)勢(shì)，債務(wù)融資加權(quán)平均成本低至4.79%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

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